고급주택, 고가주택은 무엇이며 그 차이점은?

최근 기사를 보면 국내 고급 주거시설의 몸값이 치솟고 있다는 기사를 볼 수 있는데요. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 지난 8월 서울 용산구 한남동에 위치한 '파르크 한남' 전용면적 268㎡가 180억 원에 새 주인으로 바뀌었다고 합니다. 그럼 이런 주택은 무엇이라 부를까요? 고급주택? 고가주택? 그래서 오늘은 고급주택과 고가주택은 무엇이며. 그 차이는 무엇인지에 대해 알아보겠습니다.

 

사치재 고급주택

'고급주택'이란 용어는 세법에 나오는 용어로 우리 세법에서는 사치성 소비에 대하여 일정금액을 기준으로 사치성 소비여부를 구분하고, 상대적으로 무거운 세금을 물리고 있습니다.

그래서  '고급'주택을 구입하는 경우, 일반주택보다 취득세를 아주 높게 부담하도록 하고 있습니다.

「지방세법」 고급주택:  주거용 건축물 또는 그 부속토지의 면적과 가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하거나 해당 건축물에 67제곱미터 이상의 수영장 등 대통령령으로 정하는 부대시설을 설치한 주거용 건축물과 그 부속토지.

- 고급주택의 기준

고급주택은 주거용 건축물 중 면적과 가액이 일정 기준을 초과하는 고급주택 취득시에 중과세율이 적용되며, 취득 당시 시가표준액(주택공시가격)이 9억 원을 초과하는 경우로 한정하고 있습니다.

일반적으로 1주택이나 비조정대상지역 2 주택자는 1~3%의 기본 취득세율이 적용되지만 취득하는 주택이 고급주택에 해당하면 여기에다 다시 8%p를 더해서 취득세를 계산합니다.

그래서 다주택자가 고급주택을 사려면 최고 20%(12%+8%)라는 무거운 취득세를 내야 합니다.

만약에 고급주택의 가격이 100억 원이라면 취득세만 20억 원을 낼 수 있습니다.

취득세를 중과하는 고급주택은

단순히 가격만으로 구분되지 않으며, 주택이라는 특수성으로 가격과 함께 면적이 고려되고, 복층인지 또는 집 안에 엘리베이터나 수영장이 있는지에 따라 고급주택이 되기도 합니다.

1. 건축물의 연면적(주차장면적은 제외)이 331㎡를 초과하는 주거용 건축물과 그 부속토지
2. 건축물의 대지면적이 662㎡를 초과하는 주거용 건축물과 그 부속토지
3. 건축물에 엘리베이터(적재하중 200킬로그램 이하의 소형엘리베이터는 제외)가 설치된 주거용 건축물과 그 부속토지(공동주택과 그 부속토지는 제외)
4. 건축물에 에스컬레이터 또는 67제곱미터 이상의 수영장 중 1개 이상의 시설이 설치된 주거용 건축물과 그 부속토지(공동주택과 그 부속토지는 제외)
5. 공동주택의 경우 전용면적(공용면적은 제외)이 245㎡(복층형은 274㎡)를 초과하는 공동주택과 그 부속토지

그래서 대부분의 경우 무거운 세금을 피하기 위하여 건축단계에서부터 고급주택으로 구분되지 않도록 면적과 시설에 약간의 차이를 두고, 사실상 고급주택이나 마찬가지이지만 취득세 규정상으로는 고급주택에 포함되지 않도록 하고 있습니다.

앞서 언급한 '파르크 한남'의 예도 그런 약간의 차이로 고급주택이 아니게 되는 것입니다.

- 고가주택과의 차이

고가주택은 지방세법상 취득세를 무겁게 부담하는 '고급주택'과는 다른 구분으로 고가주택은 지방세법이 아닌 「소득세법」에서 양도소득세를 부담하는 주택을 구분할 때 사용하는 용어입니다.

그동안 주택가격의 급등과 부동산 정책의 변동으로 인해 예전에는 9억 원 초과를 기준으로 구분하던 고가주택의 기준이 현실과 맞지 않다는 지적으로 12억 원 초과로 상향되었습니다.

따라서, 소득세법에서는 1세대 1 주택에 대해 양도소득세를 비과세 하지만 12억 원을 초과하는 '고가주택'은 1세대1주택이더라도 12억원 초과분만 큼에 대한 양도소득세를 부담하도록 하고 있습니다.

 

마치며

이렇게 오늘은 고급주택과 고가주택이 무엇이며 그 차이에 대해 알아보았는데요. 고급주택은 쉽게 말해 기본은 비싼 집이며 공시가격 9억 원이 넘는 것을 기본요건으로 하고 기준이되는 면적초과와 엘리베이터, 에스컬레이터, 수영장 등의 시설이 있는 경우가 고급주택에 해당될 것입니다. 또한, 고가 주택과는 관련세법에 따라 사용과 적용이 다르므로 그 의미를 확실히 구분하고 사용해야 하겠습니다.