권리산정기준일, 부동산 거래 차단이 아니다: 지분쪼개기 투기방지

정부가 발표한 9·26 주택공급활성화 방안을 보면 재건축·재개발 사업을 진행할 때 '지분 쪼개기'로 인한 분쟁과 투기방지를 위해 상가도 주택과 동일하게 지분쪼개기 제한을 한다고 밝혔습니다. 그래서 오늘은 권리산정기준일이란 무엇이며, 재개발 사업에 어떻게 적용되고 있는지에 대해 알아보겠습니다.

목차

 

권리산정기준일이란?

주거 정비사업으로 재개발이 진행되는 사업지에서 지분쪼개기로 분양권을 늘리려는 투기를 막기 위해 건축물을 분양받을 권리의 산정이 되는 기준일을 말합니다. 즉, 권리산정기준일이란 건축물의 분양을 받을 수 있는 권리를 부여하는 시점입니다.

• 지분쪼개기: 하나의 소유권을 가진 단독주택 또는 다가구주택을 구분등기가 가능한 다세대주택으로 신축하거나 하나의 필지를 분양받을 수 있는 여러 개의 필지로 분할하는 등 다수의 지분으로 나눠 분양권을 늘리는 행위

「도시 및 주거환경정비법」 (약칭: 도시정비법 ) 제77조(주택 등 건축물을 분양받을 권리의 산정 기준일) ① 정비사업을 통하여 분양받을 건축물이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제16조제2항 전단에 따른 고시가 있은 날 또는 시ㆍ도지사가 투기를 억제하기 위하여 기본계획 수립 후 정비구역 지정ㆍ고시 전에 따로 정하는 날(이하 이 조에서 “기준일”이라 한다)의 다음 날을 기준으로 건축물을 분양받을 권리를 산정한다. <개정 2018. 6. 12.> 1. 1필지의 토지가 여러 개의 필지로 분할되는 경우 2. 단독주택 또는 다가구주택이 다세대주택으로 전환되는 경우 3. 하나의 대지 범위에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택 등 건축물을 토지와 주택 등 건축물로 각각 분리하여 소유하는 경우 4. 나대지에 건축물을 새로 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대주택, 그 밖의 공동주택을 건축하여 토지등소유자의 수가 증가하는 경우 ② 시ㆍ도지사는 제1항에 따라 기준일을 따로 정하는 경우에는 기준일ㆍ지정사유ㆍ건축물을 분양받을 권리의 산정 기준 등을 해당 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다.

 

재개발 사업의 권리산정기준일

재개발 후보지로 추천(선정, 미선정 모두)된 구역에 대해서는 권리산정기준일 고시와 건축허가 제한 및 토지거래허가 지정의 강력한 투기방지대책이 적용됩니다. 투기방지를 위한 방안의 하나인 권리산정기준일은 재개발 사업별로 다소 산정 기준이 다르고 복잡하여 공공재개발과 서울시의 재개발 사업인 신속통합계획, 소규모주택정비사업인 모아주택의 모아타운 위주로 정리헤 보았습니다.

- 공공재개발

공공재개발 사업은 노후한 주거환경 개선을 위한 정비사업으로 SH․LH공사 등 공공이 정비사업에 참여, 다양한 지원을 통해 주택을 공급하는 사업입니다.

권리산정기준일

• 1차 공공재개발 공모 선정구역('20 .9. 21. 공고): 2020년 9월 21일
• 2차 공공재개발 공모 선정구역('21 .12. 30. 공고): 2022년 1월 28일
• 2023년 내 공공재개발 선정구역: 2022년 1월 28일
• 2024년 이후 권리산정기준일은 자치구 '후보지 추천일'을 원칙으로 하되, 구청장이 '후보지 추천일' 이전일로 별도 요청이 있을 경우에는 해당 요청일자를 권리산정기준일로 추진할 예정

- 신속통합계획

신속통합기획은 서울시가 정비계획 수립단계에서 공공성과 사업성 간 균형을 이룬 가이드라인을 제시하고 신속한 사업추진을 돕는 공공의 민간정비 지원사업입니다.

분양권 늘리기의 투기행위를 막기 위해 권리산정일을 별도로 고시하며 권리산정기준일 다음날 기준으로 건축물을 분양받을 권리를 산정합니다. 그러니까 소유권 보존등기가 권리산정기준일 다음날까지 접수된 경우 구분소유권 확보로 인정됩니다. 보다 자세한 내용은 아래 링크로 확인하시기 바랍니다.

서울시신속통합계획 무엇인가? : 공공재개발 과의 차이

권리산정기준일

• 1차 신속통합계획 재개발 공모 선정구역('21. 9. 23. 공고): 2021년 9월 23일
• 2차 신통통합계획 재개발 공모 선정구역('22 .8. 29. 공고): 2022년 1월 28일
• 2023년 내 신통통합계획재개발 선정구역: 2022년 1월 28일
• 권리산정기준일은 부동산 거래를 차단하는 제도가 아니며, 기준일 이후에도 부동산 거래는 가능합니다. 따라서 권리산정기준일은 소유권 이전등기 여부와는 상관없습니다.

- 모아타운(소규모주택정비관리지역)

모아타운은 위 두 가지의 재개발사업과는 다른 「빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법」에 젹용을 받으며, 개별 모아주택 사업의 활성화와 계획적 정비를 위하고 부족한 기반시설을 확보할 수 있도록 10만㎡ 미만의 단위로 관리계획을 수립하는 지역입니다. '23년 2월 이후 수시공모로 대상지를 선정하고 있으며 투기수요 차단을 위해 선정 결과 발표일 다음 날 기준으로 고시가 가능한 날을 권리산정기준일로 고시합니다.

모아타운, 모아주택 무엇인가? 모아타운 지정, 모아주택 정비방법 유형

권리산정기준일

• '23년 1차 모아타운 대상지 선정: 2023년 7월 6일
• '23년 2차 모아타운 대상지 선정: 2023년 8월 31일
• '23년 3차 모아타운 대상지 선정: 2023년 9월 27일
• 자치구 공모방식: 개별 대상지 선정 결과 발표일 기준으로 고시가 가능한 날로 정합니다.
• 주민 제안방식: 주민제안 시 관리계획 수립 전 추진절차단계 중 전문가 자문결과 통보일이 권리산정기준일이 됩니다.

유의사항

1. 권리산정기준일까지 건축허가를 받아 착공신고를 득했을 경우 분양대상으로 인정(득하지 못할 시 현금청산)
2. 권리산정기준일까지 착공신고를 득하였을 경우라도 개별 소규모주택정비사업 조합설립인가 전까지 소유권을 확보하고 관련 법률과 서울시 조례 규정에 충족되어야 분양대상으로 인정
3. 권리산정기준일로부터 2년 내 '모아타운'으로 지정되지 않거나 수립지역에서 제외되는 필지의 권리산정기준일은 자동 실효

권리산정기준일의 다음날 이후 아래 행위는 현금청산 대상 1. 1필지의 토지가 여러 개의 필지로 분할되는 경우 2. 단독주택 또는 다가구주택이 다세대주택으로 전환되는 경우 3. 하나의 대지 범위에 속하는 동일인 소유의 토지 및 주택 등 건축물을 토지 및 주택 등 건축물로 각각 분리하여 소유하는 경우 4. 나대지에 건축물을 새로 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대주택, 그 밖의 공동주택을 건축하여 토지등소유자의 수가 증가하는 경우

마치며

오늘은 재개발 사업에 투자하시는 분들에게는 중요한 권리산정기준일에 대해 알아보았는데요. 권리산정기준일은 건축물을 다수로 분양을 받기 위한 지분 늘리기의 투기 수요를 차단하고 분양받을 권리를 산정하기 위한 기준일일 뿐 부동산 거래를 막고 소유권에 대한 매매나 건축행위 등을 제한하는 사항은 아닙니다.