반려동물을 임대인 몰래 키우다 발견 되면? : 계약해지 사유?

국내 반려인구 1,500만 명 시대에 반려동물을 키우는 사람들의 가장 큰 고민은 무엇일까요? 그렇습니다. 반려동물과 같이 살 수 있는 집을 구하는 것일 텐데요. 반려동물로 인해 임대인과 임차인간의 다툼이 소송으로도 이어지기도 합니다. 그래서 임차인이 반려동물을 임대인 몰래 키우다 발견되면 어떻게 될까요? 그것에 대해 알아보겠습니다.

목차

 

임대인은 이를 이유로 계약해지를 주장할 수 있는가?

임대인은 임차인이 몰래 반려동물을 키운다고 해서 강제로 계약을 해지할 수 없습니다. 주택임대차보호법에는 반려동물에 관한 계약해지 조항이 없으며, 민법에도 임차물을 정해진 용법으로 사용, 수익 하는 것을 벗어나지 않으면 됩니다. 즉, 집을 비워달라 해도 버티고 안 나갈 수 있습니다. 다만, 상식선에서 반려동물을 키울 생각이었다면 계약 시 임대인에게 고지를 하고 양해를 구했어야 합니다.

- 임대인이 임대차계약을 중도해지 할 수 있는 사유

• 임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 전대했을 경우[민법 제629조(임차권의 양도, 전대의 제한)]
• 임차인이 주택임대차의 경우 2회분, 상가건물임대차의 경우 3회분 이상 차임을 연체하고 있을 경우[주택임대차보호법]
• 임차인이 임차목적물을 계약내용과 다른 용도로 사용할 경우[민법 제637조(임차인의 파산과 해지통보)]
• 임차인이 파산선고를 받은 경우[민법 제637조(임차인의 파산과 해지통보)]

- 임차인이 임대차 계약을 중도해지 할수 있는 사유

• 계약기간을 정하지 않거나 묵시적 갱신이 된 경우[주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신)]
• 매매, 경매 등으로 임대인이 변경된 경우[주택임대차보호법]
• 임대인이 임차인의 의사에 반하는 보존행위를 하여 임차목적을 달성하기 어려워진 경우[민법 제625조(임차인의 의사에 반하는 보존행위와 해지권)]
• 임차건물 일부가 임차인의 과실 없이 멸실되어 임차목적을 달성하기 어려워진 경우[민법 제627조(일부멸실 등과 감액청구, 해지권)]

쌍방이 합의하여 임대차 계약 체결 당시 중도해지가 가능한 사유들을 계약서에 명시해 둔 경우, 해당 사유가 발생하면 적법하게 중도해지가 가능합니다. 이는 계약자치의 원칙에 따라 일반적으로 강행법규에 반하지 않는 한 법률 규정보다 당사자 간 약정사항이 우선 하기 때문입니다.

 

임대인이 계약해지를 주장할수 있는 경우

임차인이 반려동물을 키워도 임대인이 계약해지를 주장할 수 있는 경우도 있습니다. 만약 임차인이 여러 임차인과 같이 사는 다가구 혹은 다세대 주택에 거주할 경우 반려동물로 인한 소음, 냄새 등으로 다른 임차인들이 임대인에게 불만을 제기하고 임대기간을 채우지 않고 이사를 가야 하겠다고 한다면 임대인은 반려동물을 키우는 임차인에게 손해 배상을 청구할 수 있습니다.

임대인은 계약갱신청구권을 거절 할수도 있습니다.

계약갱신청구권을 거절 할수 있는 근거는 주택임대차보호법 제6조의 3(계약갱신 요구등) 중 '임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의 나 중과실로 파손한 경우', '그밖에 임차인이 임차인으로서 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우'의 조항입니다.

보통 반려동물을 키우다 보면 도배나 장판을 파손할 우려가 있기 때문에 계약갱신을 거절할 수 있습니다.

 

임차인이 반려동물을 키우고자 한다면?

가장 좋은 방법은 계약 전에 미리 임대인에게 반려동물의 유무를 고지하여 임대인은 계약 전에 반려동물을 키우고 있는지 확인하는 것입니다. 임대인은 임차인이 반려동물을 키우는 것이 싫다면 계약을 진행해서는 안됩니다.

계약 당사자의 입장을 고지합니다.

계약 시 반려동물을 키운다고 고지하면 거절하는 임대인이 많기 때문에 임차인은 반려동물을 키운다는 것을 속이고 계약 전에는 반려동물이 없다고 합니다. 그리고 이사 후 반려동물을 키우는 경우가 많습니다. 그래서 임대인은 계약서 작성 시 "반려동물 사육금지"라는 특약 사항을 작성하고 좀 더 구체적으로 "반려동물을 키울 시 그로 인해 발생하는 모든 손해의 책임은 임차인이 배상한다"라는 문구를 넣어서 계약서를 작성해야 합니다. 이러면 몰래 키울 생각이었던 임차인도 마음을 바꿀 것입니다.

임대인이 반려동물을 키우는 것에 동의한 경우

쌍방의 입장 모두를 고려하여 계약서에 어떤 조항을 넣으면 좋을까요? 이때는 "반려동물을 키워도 상관없다"라고 포괄적인 표현보다는 반려동물의 종류를 정확히 명시하는 것이 좋습니다. 예를 들어 강아지일 경우는 소형견, 중형견, 대형견을 구분하고 몇 마리인지도 표시하는 것이 좋습니다. 또한, 임대인은 임차인이 반려동물을 키우는 것을 허락했다 해도 특약사항에 "임차인은 반려동물에 의하여 발생되는 파손이나 손상은 반드시 원상복구 한다"라는 문구를 넣어야 합니다. 나중에 임대차 종료 시 냄새로 인한 청소등이 필요할 수도 있으니 최대한 자세히 특약을 작성하여 추후 모르는 분쟁을 미리 차단합니다.

 

마치며

임차인이 몰래 반려동물을 키운다고 해서 임대인은 계약해지 사유가 되지는 않지만 반려동물로 인하여 다른 임차인들이 피해를 입었다면 임대인은 반려동물 임차인에게 손해배상등을 청구할 수도 있습니다. 따라서 계약 전 미리 반려동물의 사실 유무를 임대인에게 고지하고, 특약사항에 그에 따른 내용을 명시하여 이후 반려동물로 인한 분쟁을 미연에 차단하는 것이 좋은 방법입니다.

 

 

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