재개발 사업 시행절차 쉽게 한방에 이해하기

집을 지을 땅이 거의 없는 서울시는 도시재생을 위한 정비사업으로 재개발ㆍ재건축 사업의 기사가 하루라도 빠지는 날이 없네요. 비싼 동네는 재건축, 싼 동네는 재개발, 그래서 이번엔 도시재생에서 빠질 수 없는 재개발에 대하여, 재개발의 시행절차는 어떻게 되는지 쉽게 정리 해 보았습니다.

목차

 

재개발사업 이란?

근거법령인 '도시 및 주거환경정비법'에 나와있는 정의를 그대로 가져오면 도로, 공원 등 정비기반시설이 열악하고 노후 불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역․공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업을 말합니다.

쉽게 말하면 오래되고 낡은 주택을 허물고 새롭게 건물만 다시 짖는 재건축과 더불어 오래되고 낡은 주변 기반시설도 같이 새롭게 건설하는 것을 말합니다. 법에 명시된 문장으로 비교해보면 기반시설이 양호한곳은 재건축이고 기반시설이 열악한 곳은 재개발, 이렇게 구분 할수 있겠습니다.

그렇다보니 재건축은 주로 오래된 아파트를 신축아파트로 새롭게 건축하는 해당 주민들에 의한 민간 주도의 성격이 강하며, 반면에 재개발은 오래된 단독주택이나 빌라 등이 밀집된 곳의 다양한 주민들로 단합이 힘든 지역을 공공이 나서서 개발하는 공공주도의 성격이 강합니다.

• 노후ㆍ불령건축물 : 설비 또는 마감의 노후화나 손상, 공장의 매연ㆍ소음으로 인한 피해 우려, 구조 안전의 확보곤란, 도시미관 저해 등으로 인해 건축물로서 기능을 유지하기 곤란한 건축물
• 정비기반시설 : 도로ㆍ상하수도ㆍ공원ㆍ공용주타장ㆍ공동구,그밖에 주민 생활에 필요한 열ㆍ가스 등의 공급시설 및 공동이용시설

- 재개발사업 시행방법

사업시행자가 정비구역에서 인가받은 관리처분 계획에 따라 건축물을 건설하여 공급하거나 환지로 공급합니다.

 

재건축과 재개발의 차이 이해하기 : 4가지의 대표적인 차이

 

재개발사업 시행절차

재개발사업 시행절차도

- 정비기본계획 수립

기본계획 수립권자인 시ㆍ도지사가 관할구역에 대해 도시ㆍ주거환경정비기본계획을 10년 단위로 수립하고, 5년마다 타당성 검토하여 그 결과를 기본계획에 반영합니다. 또한, 기본 계획을 수립하거나 변경하려면 관계 행정기관장과 협의 후 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 확정한 뒤 해당 지방자치단체의 공보에 고시하고 일반인이 열람할 수 있도록 해야 합니다.

- 정비구역 지정

장비구역 지정권자(시ㆍ도지사)는 기본계획에 적합한 범위 내 노후ㆍ불량건축물의 수가 전체 건축물 수의 2/3이상인 지역을 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 정비구역으로 지정합니다.

- 조합설립추진위원회 구성

개략적인 사업계획서의 작성, 조합정관 초안작성 등 조합설립인가를 위한 준비업무를 하는 추진위원회로서 토지등 소유자 1/2 이상의 동의를 얻어 시장·군수의 승인을 받습니다. (재건축사업도 동일)

추진위원회는 2~3개 구성도 가능하며, 재개발을 반대하는 사람들은 이때 비상대책위원회를 구성하기도 합니다.

- 조합 설립

토지 등 소유자의 3/4 이상의 동의를 얻어 정관 등의 서류를 첨부하여 시장·군수의 인가를 받아야 합니다. 조합은 법인으로 하며 조합설립 인가를 받은 날부터 30일 이내 등기하여야 합니다. (재건축사업도 동일)

조합원은 토지등소유자로 하되, 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 합니다. 이 시기에 투자자들의 투자로 프리미엄이 많이 상승합니다.

- 시공사의 선정

조합은 조합설립인가를 받은 후 조합총회에서 경쟁입찰의 방법으로 건설업자 또는 등록사업자를 시공사로 선정합니다.

- 사업시행인가

사업시행자(조합)는 사업시행계획서에 정관 등의 서류를 첨부하여 시장·군수에 제출하고 사업시행인가를 받습니다. 사업시행인가를 받으면 소유 부동산에 대한 감정평가가 이뤄지고 분담금이 대략적으로 산출됩니다. 또한, 조합원을 대상으로 분양신청을 받으며 분양을 원하지 않는 소유자(비조합원)는 현금청산을 하게 됩니다.

- 관리처분계획인가

조합이 조합원들의 분양권리/분양규모/분담금내역을 확정하는 관리처분계획을 수립하고 관리처분총회를 통해 조합원들의 동의를 받으며, 시장·군수에게 인가를 받습니다. 분담금과 정산을 다투는 시기이며, 인가를 받으면 기존 주택이 입주권으로 바뀌게 됩니다.

- 이주 및 철거

조합은 이주일정을 공고하며 이주가 끝나면 주택의 철거를 실시합니다. 조합원을 대상으로 동호수 추점이 이루어지고 단지 내 좋은 동호수를 우선으로 배정받습니다.

- 일반분양

일반공급물량에 대해 일반분양을 하게 되며 분양 여부에 따라 조합원 추가분담금이 달라질 수 있습니다.

- 준공 및 입주

공사가 완료된 아파트가 준공인가를 받으면 입주를 시작합니다.

- 이전고시 및 청산

분양받은 아파트 소유자는 자신의 명의로 소유권 이전등기를 하고 조합은 청산절차를 거쳐 해산합니다.

 

이렇게 주택 재개발사업은 무엇이며 재개발 절차는 어떻게 되는지에 대해 알아보았는데요. 재개발 투자에 있어서 조합설립시점이 안전과 수익면에서 좋아 보이지만 재개발 특성상 오랜 시간이 소요됨을 고려하셔야 하겠습니다. 또한, 취득 시 주택이 멸실 후 하시면 토지로 취급되어 토지취득세 4.6%를 물게 되므로 멸실 전을 계획하시는 것이 유리하겠습니다. 여전히 경기가 불안정하며, 물가상승, 금리인상등으로 공사비도 상승하고 분양가도 오르고 있다고 합니다. 여러분들 모두 긴 안목과 현명한 판단으로 성공적인 투자 하시기 바랍니다.

 

 

도시개발사업 구역지정부터 사업종료까지 : 개념 한방에 정리