전세계약 전 확인 및 유의사항: 무엇을 어떻게 확인하나요?

전세사기, 역전세, 깡통전세등 전세피해에 대한 기사들로 많은 분들이 전세에 대한 믿음에 어려움을 겪고 있습니다. 이런 나쁜 소식으로 전세가 기피되고 있으나 서민들이 저렴한 비용에 주거를 해결할 수 있게 해주는 전세에 대해 충분히 이해하고 피해를 예방할 수 있도록 전세계약 전 유의사항 및 확인사항에 대해 알려 드리겠습니다.

목차

 

주택상태

전입신고를 할 수 없는 무허가ㆍ불법 건축물은「주택임대차보호법」 적용을 받지 않아 보증금 보호가 어려운 경우가 있으므로 주의하시고 현장 방문 이나 건축물대장 열람(정부 24, 세움터)을 통해 무허가ㆍ불법 건축물 여부를 확인하시기 바랍니다.

• 육안으로 확인: 불법으로 건축된 부분이나 하자등을 육안으로 살피고 하자부분이 있으면 임대인에게 하자보수 여부에 대해서도 타진해 보기 바랍니다.
• 건축물대장 확인: 무허가나 불법건축행위가 있는지 확인하며, 육안상 위반건축물이 확인되면 어떤 내용인지 대장을 통해 확인합니다. 물론 위반건축행위의 문제가 없으면 상관없지만 경미하거나 임차인이 감수할 수 있는 사항이면 꼼꼼히 살피시기 바랍니다.

[ 건축물대장 열람 바로가기 ]

 

※ 건축물대장 열람은 정부 24 또는 세움터에서 누구나 열람이 가능합니다.

 

불법건축물 한방에 이해하기 : 위반건축물의 유형 및 제재 확인방법

 

적정시세 확인

나의 보증금은 내가 지금까지 모은 전재산입니다. 다른 이에겐 보잘것없을지도 모르지만 나에겐 소중한 재산입니다. 매매가가 하락하거나 경매 시 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 높은 매물은 조심하여야 합니다.

• 전세가 비율: 담보 대출금 총액 + 전세보증금 이 주택가격의 70%를 넘지 않는 것이 보다 안전하며, 이를 넘는 주택은 소위 깡통전세일 확률이 높습니다.
• 관련사이트 검색: 부동산테크(www.rtech.or.kr), 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr), 부동산정보 사이트(네이버 부동산, 직방 등)
• 중개업소 방문: 해당 물건지 인근의 여러 중개업소를 방문하여 적정 매매가와 전세가의 시세를 확인하시기 바랍니다.

 

선순위 권리관계 확인

나의 전세보증금 보다 선순위의 채권이나 보증금이 있을 경우, 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으니 주의하시기 바랍니다.

등기부등본(갑구, 을구) 확인

인터넷등기소(www.iros.go.kr) 또는 인터넷 등기소 앱을 통해 등기부등본의 열람(열람 시 700원)이 가능합니다. 또한, 주민센터의 무인단말기나 등기소에 직접 방문하여 열람도 가능하니 가등기‧가압류 등의 여부와 담보권 설정 여부등을 확인시기 바랍니다.

등기부등본 볼 때 유의사항

먼저 서류의 발급일자를 확인하여야 하며, 이는 계약 잔금을 치르는 마지막 날까지 확인해야 정확한 우선순위를 알 수 있습니다.

• 표제부 : 해당 부동산의 주소‧면적‧구조 등을 확인할 수 있습니다.
• 갑구 : 해당 부동산의 소유권에 관한 내용을 표시하며, 건물의 주인이 어떻게 바뀌어왔는지, 소유자의 인적 사항 등에 관한 정보를 볼 수 있습니다. 그래서 계약 시 가짜 임대인과 계약하는 것을 방지하기 위해 '갑구'의 내용을 꼭 살펴보아야 합니다. 또한, 가처분‧가등기‧경매‧압류‧가압류 등 소유권의 제한 사항도 표시하고 있습니다. 이 관계가 복잡할 경우 공인중개사‧법무사‧변호사 등에게 문의하시기 바랍니다.
• 을구 : 소유권 이외 권리 관계가 표시되는데, 즉 빌리는 것에 대한 내용을 보여줍니다. 이 부분에서는 은행 대출 이력 및 임차인의 보증금을 확인할 수 있으며, 권리의 순위번호를 확인해서 혹시 모를 경매 등에 대비해 내 보증금을 얼마나 지킬 수 있는지를 따져보아야 합니다.

※ 근저당권이 설정된 날짜, 말소되지 않은 임차권등기명령 등도 확인하시고, 권리 관계가 복잡할 경우 공인중개사‧법무사‧변호사 등에게 꼭 문의하여 판단하시기 바랍니다.

※ 다가구주택의 경우는 개별등기가 아닌 단독주택이므로 전입세대 열람 및 확정일자 부여현황의 확인으로 선순위보증금을 꼭 확인하여야 합니다.

 

임대인 세금 체납여부 확인

임대인이 미납한 세금이 있을 경우, 경매등으로 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으니 체납여부를 확인하여야 합니다.

• 국세는 세무서 또는 홈택스, 지방세는 주민센터 또는 위택스에서 임대인의 미납내역을 확인할 수 있습니다.(임대인 동의 필요)
• 계약체결 후에는 임대인 동의 필요 없이도 미납국세 열람이 가능합니다.

전세보증금 반환보증보험 가입 여부

전세보증금 반환 보증보험은 전세보증금 반환 관련 사고 발생 시, 보증회사에서 임차인에게 보증금 반환을 대신하여 책임지는 보험상품을 말합니다. 신청은 잔금일 이후 전입신고와 확정일자를 받고 전세계약기간 1/2 경과 전까지 가능하며 보증한도 및 보증조건을 충족한 주택만 가입할 수 있으므로 해당 부동산이 신청 가능한지를 미리 확인하시기 바랍니다.

• 보증기관 : 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 등

[ 보증신청 가능여부 확인 ]

 

• 보증한도 : 주택가격 x 담보인정비율(90%) – 선순위채권 등
• 보증조건 :

신청하려는 주택에 거주하면서 전입신고와 확정일자를 받았을 것 ■ 전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 ‘주택가격 x 담보인정비율(90%)’ 이내일 것 * 갱신보증의 경우 ‘23.12.31 신청건까지 담보인정비율 100%를 적용 (’24.1.1부터 갱신보증 신청건도 담보인정비율 90% 적용) Ex) 주택가격 1억원인 경우 - 전세보증금 9천5백만원 ▶ 가입불가 (보증한도 9천만원) - 전세보증금 9천만원 ▶가입가능 (보증한도 9천만원) - 전세보증금 4천만원. 선순위채권 5천5백만원 ▶ 가입불가 (보증한도 3천5백만원, 선순위채권 주택가액 60% 초과) 등기부등본상 확인사항 ① 보증발급일 기준 주택 소유권에 대한 권리침해사항(경매신청,압류,가압류,가처분,가등기 등)이 없을 것 ☞ 등기부등본의 갑구를 확인해주세요. ② 선순위채권이 주택가액의 60% 이내일 것 ☞ 등기부등본의 을구를 확인해주세요. * 주택가액 = 주택가격*담보인정비율 ③ 주택의 건물과 토지(대지권)가 모두 임대인의 소유일 것 전입세대열람내역서 확인사항 보증신청일 현재 타세대 전입내역이 없을 것(단독,다가구,다중주택 제외). 전세계약서상 확인사항 ① 전세계약기간이 1년 이상일 것 ② 공인중개사를 통해 체결(날인)한 전세계약서일 것 ※기존 계약 시 공인중개사를 통해 전세 계약을 체결했다면 갱신 전세 계약은 공인중개사를 통해 체결한 전세계약서가 아니여도 가입이 가능합니다. ③ 전세보증금액이 수도권 7억 이하, 그 외 지역 5억원 이하 일 것 ④ 전세보증금반환채권의 담보 및 양도를 금지하는 특약이 없을 것 건축물대장 확인사항 건축물대장상 위반건축물로 기재되어 있지 않을 것(아파트 제외) 단독,다중,다가구주택의 경우 추가 확인사항 ■ 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액을 합한금액이 주택가액의 80% 이내일 것 * 주택가액 = 주택가격*담보인정비율 전세권이 설정된 경우 말소 또는 공사로 전세권을 이전할 것 중소기업이 아닌 법인임차인의 경우 전세권을 이전해야 가입가능합니다. 질권설정 또는 채권양도 통지된 전세대출을 받지 않았을 것 신용대출은 보증가입이 가능합니다. ☞ 대출받으신 은행에 확인해주세요. 임대인이 공사의 보증금지대상자가 아닐 것

전세계약 체결시 유의사항 및 확인사항 : 깡통전세란?

 

전세계약 체결후 유의사항 및 확인사항 : 잔금지급시 대항력 우선변제권

 

마무리

이렇게 전세계약 전 확인 및 유의사항에 대해 알아보았는데요. 이후 전세계약 체결 시 와 잔금일 및 이사 후에도 단계적으로 확인사항이 많아 이건 다음에 계속 포스팅하도록 하겠습니다.

전세 사기 피해를 예방하고 주거의 안정과 나의 전재산의 안전을 위하여 계약 전 주택상태, 적정시세 확인, 선순위 권리관계, 임대인 세금 체납여부등 확인 및 유의사항을 숙지하시고 전세계약을 잘 준비하시기 바랍니다.

 

 

 

전세사기 피해 방지를 위한 공인중개사법 개정 4가지

 

부동산거래 교란행위 신고센터 집값 띄우기 포상금 신청방법