전세는 전세권 아닙니다: 임차권 차이

전세란 등기를 하지 않고 해당 부동산에 대해 임대차 계약만 하는 채권입니다. 즉, 물건에 대한 권리가 아닌 돈을 내고 물건을 빌리는 약속으로 임대차계약에 따른 채권입니다. 그럼 전세권은 무엇일까요? 그래서 오늘은 전세권에 대해 알아보고 임차권과는 어떤 차이가 있는지 알아보겠습니다.

목차

 

권리의 이해

민법에서 권리는 물건에 대한 권리인 물권과 사람에게 일정 행위를 요구할 수 있는 권리인 채권으로 나눌 수 있는데요.

가장 큰 차이는 물권은 물건에 대한 권리이므로 누구에게나 주장할 수 있는 권리이고, 채권은 사람에 대한 권리로 의무를 부담하는 특정 사람에게만 주장할 수 있는 권리로 말할 수 있겠습니다.

 

물권엔 8가지가 있으며 그중 유치권, 질권, 저당권은 다른 권리를 담보하기 위한 물권이라서 담보물권이라고 하고, 지상권, 지역권, 전세권은 부동산을 이용하기 위한 물권이라서 용익물권이라고 한다.

또한, 전세권은 용익물권이지만 담보물권의 기능도 일부 가지고 있는 특징이 있습니다.

그래서 물권은 누구에게나 주장할 수 있어야 하므로 해당 물건에 대한 권리자를 누구나 알 수 있도록 알리는 공시제도로 부동산에서는 등기함으로써 그 기능을 합니다.

 

그러나 채권은 특정인에 대한 권리임으로 원칙적으로는 공시할 필요가 없습니다.

전세는 전세권이 아니다 전세권은 전세금을 지급하고 일정기간 타인의 부동산을 점유하여 사용할 수 있는 권리입니다.

그런데 이와 유사하게 타인의 부동산에 대해 임대차계약을 체결하여 해당 물건을 사용할 수 있는 권리로 임차권을 취득할 수도 있습니다.

- 전세권

전세권은 전세금을 지급하여 취득할 수 있는 권리인 물권으로서 등기를 통해 공시된다는 점에서 집주인이 바뀌더라도 전세권자는 새로운 집주인에게도 자신의 전세권을 주장할 수 있습니다.

따라서 집주인이 전세금을 돌려주지 않는 경우, 전세권자는 별도의 소송절차 없이 경매신청으로 집을 팔아 뒤에 들어온 담보권자보다 우선하여 경매대금을 받을 수 있습니다.

 

이렇게 순위가 뒤인 담보권자들보다 우선하여 전세금에 대한 경매대금을 받을 수 있는 권리를 우선변제권이라 하며, 전세권은 집을 담보로 전세금을 확보하는 담보물권의 기능도 있습니다.

- 임차권

임차권은 해당 부동산에 대해 사용할 것을 약정하는 임대차계약을 함으로써 취득하는 채권으로 원칙적으로 등기가 되어 있지 않기 때문에 집주인이 바뀌게 되면 임차인은 새로운 집주인에게 자신의 임차권을 주장할 수 없습니다.

따라서, 임차인은 그 피해를 임대차계약 당시의 당사자인 임대인에게 책임을 물어야 합니다. 임대차계약을 체결할 때도 전세금과 유사하게 적지 않은 보증금이 지급되는데요.

 

그러나 임차권은 채권으로서 사람에 대한 권리이므로 물건에 직접적으로 권리를 행사할 수 없으며, 공시되지 않아 임차권만으로는 집에 대한 경매신청이나 우선변제권이 인정되지 않습니다. 따라서 전세를 구할 때, 임대차계약만 체결하는 것보다는 전세권 설정 등기를 하는 것이 안전하다고 볼 수 있겠습니다.

 

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- 현실에서 전세권설정

우리가 전세 임대차계약을 하면서 해당 물건에 대한 전세권 등기를 하기란 쉽지 않습니다. 전세권은 등기되어 공시되는 물권으로써 소유권에 대적할 수 있는 권리이기에 현실에서는 집주인이 자기 집에 전세권등기가 되는 것을 반기지 않으며, 임차권 역시 등기할 수 있으나 집주인의 동의가 필요하기 때문에 사실상 어려움이 많습니다.

 

그래서 채권인 임차권의 경우 등기와 같은 절차가 없어서 임차인의 권리보호가 상대적으로 약한 점을 보완하고 국민의 주거안정을 위해 주택임대차보호법이 도입되었습니다.

주택임대차보호법에서는 임차인이 이사하여 주택을 인도받고, 주민센터에 전입신고를 마치면, '대항력'이라는 것을 부여하여 새로운 집주인이 나가라고 해도 임차권으로 대항할 수 있는 전세권에 준하는 권리를 인정하고 있습니다.

또한, 임대차계약을 신고하고 확정일자를 받으면 보증금에 대한 우선변제권도 취득할 수 있습니다.

- 전세권과 임차권의 차이

구분	전세권	임차권
권리의 종류	물권	채권
효력 발생시기	등기부에 등기	임대차계약
공시 여부	전세금을 등기해야함	등기를 요하지 않음
존속 기간	10년을 넘지 못함	약정에따라 정한기간
양 도	가능	불가능
보증금 회수	임의경매신청	소송

마치며

오늘은 전세권과 임차권애 대해 살펴보고 그 차이에 대해 알아보았는데요. 최근 전세사기 및 깡통주택으로 보증금 미반환의 피해를 입는 임차인의 고통이 커지고 있습니다. 복잡하고 힘들수록 보다 단단해진다고 합니다. 보다 세밀하게 전세제도를 이해하고 좋은 판단으로 원활한 전세 계약이 되길 바랍니다.

 

 

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