종상향이 무엇인가?

도시가 노후화되면서 서울 노후단지를 중심으로 재건축이 추진되고, 종상향을 고민하는 단지들이 늘고 있다고 합니다.

그 이유는 종상향으로 용적률을 높여 재건축 사업성을 늘릴 수 있는 장점이 있지만 그만큼 지자체의 기부채납 요구가 증가해 오히려 손해를 볼 수도 있기 때문인데요. 오늘은 재건축 사업 시 많이 실행되는 종상향에 대해 알아보겠습니다.

 

종상향이란?

우리나라는 토지를 경제적, 효율적으로 이용하기 위하여 일정한 범위의 공간을 구획하고, 그 안에서 지정된 목적에 따라 이용행위를 허용 또는 제한하고 있습니다. 즉, 토지에는 그 용도가 지정되어 있다는 말인데요.

 

이런 용도지역 중 도시지역에서 주택이 주로 공급되는 지역은 주거지역으로 주택의 종류와 용도에 따라 전용주거지역, 일반주거지역, 준주거지역 3개로 구분되며, 그 안에서 전용주거지역은 1종과 2종으로, 일반주거지역은 1종, 2종, 3종으로 세분하여 나누어집니다.

 

지역지구제, 효율적 토지이용: 용도지역, 용도지구, 용도구역을 알아보자

 

여기서 중점은 용도지역과 세분화된 종에 따라 효율적 이용을 위해서 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한하고 있다는 것인데요.

 

결론적으로 종상향이란 기존의 종별주거지역에서 보다 건축규제가 완화된 종별로 용도변경을 한다는 것을 뜻하며, 공공재건축을 추진하는 사업지에서는 원칙적으로 1단계 종상향 되어 용적률 등의 규제를 완화함으로써 그만큼 더 많은 주택을 지어 재건축 사업성을 높이는 방법으로 사용되고 있습니다.

 

예를 들어 제2종일반주거지역의 경우는 건폐율 60%, 용적률 250% 이하로 층수는 18층보다 높이 지을 수 없습니다. 하지만 종상향을 통해 제3종일반주거지역으로 용도변경을 하게 되면 용적률이 300%까지 올라가게 되고, 건폐율은 50% 이하로 층수 제한도 없게 되는 것입니다.

- 종상향에 따른 공공기여

종상향을 요구한다고 모두 이뤄지는 것은 아니며, 도시경관 등 도시계획을 고려하고, 규제 정도에 따라 개인의 재산권 문제도 직결되는 만큼 다각도로 검토되어 조정됩니다.

용적률 적용 예시(자료:서울시)

 

종상향시 용도지역이 상향됨에 따라 밀도에 비례하여 추가적이으로 필요한 기반시설 용량 등을 종합적으로 고려하여 적정한 규모의 공공기여 비율이 설정되므로 기부채납형태의 공공시설 등의 부담도 늘어나는데요.

• "공공기여"란 민간이 기반 시설 부지 또는 기반시설 설치 및 설치비용을 공공에 제공하거나 계획상 공공이 필요로 하는 용도를 도입하는 등 계획의 사회적 공감대 형성을 위한 노력을 말하며, 그 비율은 계획변경에 따른 토지가치 상승분 내로서 민간과 공공의 협상을 통하여 결정합니다.

서울시의 경우는 용도지역 상향 시 공공시설 부담비율은 사유토지를 기부채납 하는 순부담률로서 1단계 상향 시 10% 이상, 2단계 상향 시 15% 이상, 3단계 상향 시 20% 이상을 충족해야 합니다.

기부채납 무엇인가?: 방식과 문제

 

오늘은 재건축 시 일어나는 종상향에 대해 알아보았는데요. 결국 종상향은 용도변경을 말하며, 용도지역이 상향되면 용적률 제한이 완화되고, 분양가구가 늘어나 재건축 사업성이 높아집니다.

그러나 늘어난 용적률에 비례하여 임대주택이나 공원 등 공공시설로 기부채납해야 합니다.