분양권 전매제한이 무엇인가요? 실거주의무는?

매번 변동되는 청약제도로 인해 수요자들이 숙지해야 할 내용들이 많은데요. 정부가 정책을 변경하고 제도를 개편할 때마다 실수요자들은 많은 혼란을 겪습니다.

그중 지난해 주택법 시행령 개정을 통해 분양권 전매제한 기간이 간결하게 바뀌었는데요.

수치는 바뀌더라도 개념을 확실히 알고 있으면 그리 어렵지 않습니다. 오늘은 분양권 전매제한이란 무엇이고 실거주의무와의 관계에 대해 알아보겠습니다.

 

분양권 전매제한이란?

우리는 청약제도를 통해 아파트를 분양받을 수 있는데요. 하지만 그 아파트가 분양받을 당시엔 지어지기도 전이어서 그 실체가 없습니다.

이렇게 아파트나 오피스텔 등 아직 건축되지 않은 건물이나 부동산을 분양받을 수 있는 권리를 분양권이라 합니다.

그리고 분양을 받은 자는 입주하기 전에 실제 물건이 아닌 권리형태의 분양권을 다른 사람에게 팔 수가 있는데요. 이를 분양권전매라고 합니다.

 

그런데 분양대금의 납부는 계약금, 중도금, 잔금의 형태로 정해진 기간에 걸쳐 납부하기 때문에 분양권 전매는 그 기간 중 실제 아파트 가격(분양대금)이 아닌 전매 할 당시의 납부한 금액의 적은 금액에 프리미엄을 더해 분양권 거래가 이뤄지게 됩니다.

결국 분양권 전매는 아파트 분양대금이 아닌 적은 금액으로도 거래 당시의 가치가 오른 만큼의 수익을 얻을 수 있는 것입니다.

 

물론 부득이하게 전매가 필요한 수요자들도 있지만 이런 분양권 거래의 구조로 인해 투기의 수단으로 악용되는 경우가 많아 청약시장에서 경쟁률만 엄청 오르고 진짜 집이 필요한 사람들은 당첨에 어려움을 겪게 되는 것입니다.

그래서 이런 분양권 투기와 주택시장 과열을 막기 위해 분양받은 주택을 일정기간 다른 사람에게 팔지 못하게 제한하는 제도를 '분양권 전매제한'이라 합니다.

- 분양권 전매제한 기간

현행되는 분양권 전매제한 기간은 수도권의 경우 공공택지(분양가 상한제 적용) 및 규제지역은 3년, 과밀억제권역은 1년, 그 외 지역은 6개월로 되어 있습니다.

또한, 비수도권의 경우에는 공공택지(분양가 상한제 적용) 및 규제지역은 1년, 광역시 도시지역은 6개월이며, 그 외 지역은 전매규제가 없습니다.

 

전매행위 제한기간은 해당 주택의 입주자로 선정된 날부터 기산 하며, 규정에 따른 전매행위 제한기간이 둘 이상에 해당하는 경우에는 그중 가장 긴 전매행위 제한기간을 적용됩니다.

수도권	공공택지 또는 규제지역	과밀억제권역	기타지역
	3년	1년	6개월
비수도권	공공택지 또는 규제지역	광역시(도시지역)	기타지역
	1년	6개월	없음

※ 2024년 상반기 기준, 규제지역: 투기과열지구, 조정대상지역, 분양가상한제 적용지역

 

반면, 분양권 전매제한 기간 중 전매가 허용되는 예외도 있는데요.

세대원(세대주 포함)이 근무 또는 생업상의 사정이나 질병치료·취학·결혼으로 인해 세대원 전원이 다른 광역시, 시 또는 군(광역시의 관할구역에 있는 군을 제외)으로 이전하는 경우(단, 수도권으로 이전은 제외), 상속에 의해 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우 등 「주택법 시행령」 제73조 제4항 각 호의 어느 하나에 해당되면 사업주체의 동의를 받아 전매제한 기간 중이라도 매각이 가능합니다.

 

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- 분양가상한제 주택 실거주의무

실거주 의무는 분양가 상한제를 적용받은 아파트 청약에 당첨되면 입주 시점에서 수분양자가 직접 거주하도록 하는 규정으로 전세를 끼고 집을 사는 '갭투기'를 막기 위해 2021년 도입되었습니다.

 

즉, 실거주 의무 기간은 분양가 상한제 적용주택의 주택가격에 따라 최초 입주 가능일로부터 90일 안에 2년에서 5년 범위에서 의무기간 동안 해당 주택에 실거주를 해야만 하는 규제입니다.

 

하지만 분양권 전매제한과 실거주의무는 함께 가는 규제로써 어느 하나만 폐지되어서는 의미가 없는데요. 결국 전매제한을 완화해 전매할 수 있더라도 실거주의무가 폐지되지 않으면 실질적으로 매매를 할 수 없게 되는 것입니다.

 

지난해 분양권 전매제한은 완화되었지만 실거주의무는 여야 합의사항으로 합의가 이뤄지지 않았으며, 올해 4월 총선을 앞두고 실거주의무 3년 유예로 합의하게 되는데요.

이는 최초 입주는 하지 않아도 되지만 3년 뒤에는 90일 이내 입주를 해야 한다는 내용입니다.

 

오늘은 분양권 전매제한과 실거주의무에 대해 알아보았습니다. 분양권 전매제한은 완화되었지만 실거주의무가 3년 유예로 되면서 어정쩡한 결과를 낳았는데요.

급한 대로 수분양자는 전세 세입자를 받아 잔금을 치르고, 최초입주일부터 3년까지 전세를 받을 수 있게 되었지만, 문제는 세입자가 전세 2년 후 계약갱신청구로 인한 2년 더 연장 시 3년 뒤 실거주의무와 충돌이 우려됩니다.

 

 

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