재건축과 재개발의 차이 이해하기 : 4가지의 대표적인 차이

재건축과 재개발은 모두 정비사업의 사업 유형으로, 노후화된 주택이나 주거환경을 개선하는데 목적이 있는 사업입니다. 재건축과 재개발 사업은 주택 정비사업의 일환으로 진행되지만, 목적과 범위, 절차 등의 차이로 인해 우리가 많이 혼동될 수 있는 점들이 있습니다. 오늘은 이런 헷갈리는 점들을 정리해 보고 크게 4가지로 혼동할 수 있는 재건축과 재개발의 차이에 대해 알아보겠습니다.

목차

 

재건축과 재개발  유형별 비교

구분	재개발사업	재건축사업
대상	정비기반시설이 열악, 노후·불량건축물 밀집 또는 상업․공업지역 등	정비기반시설은 양호, 노후ㆍ불량건축물에 해당하는 공동주택
시행사	-조합(단독) 또는 토지등소유자(단독) -LH등(단독): 토지면적 1/2 이상의 토지소유자와 토지등소유자 2/3 이상 요구 시 등 -조합 + 시장군수, LH등, 건설업자 등 (공동)	-조합(단독) -LH등(단독): 토지면적 1/2 이상의 토지소유자와 토지등소유자 2/3 이상 요구 시 등 -조합 + 시장군수, 또는 LH등(공동)
시행절차	-기본계획 수립→정비계획 수립 및 구역지정→추진위원회 승인→조합설립→시공자 선정→사업시행인가→관리처분계획인가→착공→분양→준공 및 이전→청산 -토지등소유자 방식은 추진위, 조합설립 없이 사업시행인가 * 토지등소유자 방식은 사업시행인가 후 시공자 선정	-좌동 * 재개발 사업의 정비계획 수립 단계에 안전진단 절차 추가
공급대상	-토지등소유자 -세입자 : 임대주택 -잔여분 : 일반분양	-토지등소유자 -잔여분 : 일반분양
주민동의	-조합 시행 방식 *추진위원회 인가 : 토지등소유자의 과반수 *조합인가 : 토지등소유자의 3/4 이상+토지면적의 1/2 이상 의 토지소자 동의 -토지등소유자 방식 : 사업시행인가 신청 전 토지등소유자의 3/4 이상	-조합 시행 방식 *추진위원회 인가 : 토지등소유자의 과반수 *조합인가 : 동별 구분소유자의 1/2 이상+토지면적의 1/2 이상의 토지소유자 동의+ 전체 구분소유자 3/4 및 토지면적 3/4 이상 토지소유자 동의
	-LH등 시행 방식 *주민대표회의 인가 : 토지등소유자의 과반수 *시행자 지정 : 토지등소유자의 2/3이상+토지면적 1/2 이상 소유자	-좌동
미동의자 토지	-수용 (시행인가 이후)	-매도청구 (조합설립 이후)

 

재건축과 재개발

재건축:

재건축은 노후화 또는 기능성이 떨어진 주택, 아파트, 건물을 철거한 뒤, 동일한 대지에 새로운 건물을 지어 기존 건물보다 기능, 안전, 편의성 등이 개선된 건물로 교체하는 것을 말합니다.

• 대상: 기존 건물이 노후화되거나 활용이 어려운 경우 주로 단독주택, 다세대주택, 다가구주택, 아파트 등이 포함됩니다.
• 주요 과정: 기존 세대원(소유자) 간의 협의, 건물 철거, 새 건물 건설, 공동 주택 관리 및 거주자 복귀와 같은 과정을 거칩니다.
• 특징: 재건축은 주로 세대원 간 협의를 기반으로 하며, 동일한 대지에서 건물이 재건되므로 땅의 가치와 개발 가능성이 개선되는 것에 초점이 맞춰져 있습니다.

재개발:

재개발은 특정 구역이나 지역의 도시 환경 개선을 위해 도시 기능, 구조, 토지 이용 등을 개선하고, 전체 지역의 가치를 높이기 위해 진행되는 규모가 큰 도시 개발 프로젝트입니다.

• 대상: 노후 지역, 개발 제한 구역, 교육 시설 등 도시 환경 개선이 필요한 경우에 해당됩니다.
• 주요 과정: 도시 개발 계획 수립, 사전타당성 조사, 기본 계획 및 실시 계획 승인, 건물 철거, 새로운 건물 건설, 해당 지역 완성 및 보상, 그리고 새로운 시설 활용 등의 과정이 포함됩니다.
• 특징: 재개발 사업은 주로 정부, 지방자치단체 등의 주도로 진행되며, 도시 전체의 환경과 인프라를 개선하는 것에 초점을 맞춥니다. 토지의 재분배 시스템 및 공공시설을 구축하며, 녹지와 교통 시설 등의 연계되는 시설과 지역 개선이 함께 이루어집니다.

 

재건축과 재개발을 이해하기 위한 4가지 대표적인 차이

범위와 규모의 차이

재건축은 특정 건물이나 단지의 노후된 건물을 바꾸는 것에 초점을 맞추며, 주로 동일한 대지에서 이루어집니다. 반면, 재개발은 도시 전체 혹은 구역의 구조와 환경을 개선하는 데에 초점이 맞춰져 있으며, 새로운 도시계획이 수립되고 건축 환경이 큰 규모로 변화합니다.

주도 및 참여 주체의 차이

재건축은 기존 건물의 세대(소유자)간의 협의로 주도되며, 주민들이 더 적극적으로 참여하는 경향이 있습니다. 재개발의 경우는 규모와 도시개발등으로 지방자치단체, 정부 기관 등의 주도와 지원이 필요하게 됩니다.

절차 및 시간의 차이

재건축과 재개발 진행 과정에서 절차와 소요 시간이 다를 수 있습니다. 재건축은 계획 확정에 대한 세대 원들의 의사결정 과정이 주를 이룹니다. 반면, 재개발은 타당성조사, 기본계획, 실시계획 등 단계별로 진행되며, 필요한 자료 및 심사, 주민들과의 협의 등으로 더 긴 시간이 소요될 수 있습니다.

금융 및 보상 등의 차이

• 재건축: 기존 건물 소유자들끼리 협의를 통해 진행되기 때문에, 보상과 관련된 원칙은 기본적으로 기존 소유권의 가치를 최대한 보전하는 것입니다. 일반적으로 기존 건물을 철거하고 새 건물을 지어 완공된 뒤, 세대원들은 새로운 건물의 분양가 대비 가격 차액만큼 예치금을 납부하여 자신의 소유권을 유지합니다. 또한 이 과정에서 재건축 대출이 지원되며, 대출 금액 및 규모는 현 건물의 가격과 세대원들의 의사결정에 따라 결정됩니다.
• 재개발: 특정 구역의 도시 환경 개선을 목표로 하기 때문에 금융 지원과 보상 방식이 다양하고 복잡한 측면이 있습니다. 재개발 사업이 진행되는 과정에서 주민의 이주와 토지의 이용 등 여러 종류의 보상이 고려되어야 합니다. 따라서 정부 또는 지방자치단체는 토지의 가치를 적정하게 평가한 뒤, 보상금을 지급하거나 주거지를 옮긴 주민들에게 다른 주택을 제공하게 됩니다. 이때 보상금은 완료된 재개발 사업에 따라 증가한 주택과 토지 가치를 바탕으로 결정됩니다.

 

지금까지 단어도 비슷하여 헷갈리는 재건축과 재개발의 차이에 대해 살펴보았는데요. 모두 도시 환경의 개선과 주택 정비를 목표로 하는 사업이지만 접근 방식, 범위, 주도 주체, 그리고 금융 및 보상 차이가 존재합니다. 재건축과 재개발의 차이점을 이해하고 부동산 시장에서 개인 상황에 맞는 투자나 주택구매에 대한 결정에 도움 되시기 바랍니다.