지역주택, 재개발 사업과 다르다: 지역주택조합사업의 위험성

지역주택, 주택 재개발·재건축과 같은 주택정비사업의 한 가지 유형이지만 허위·과장광고의 위험성이 높아 피해가 자주 발생하는 것으로 알고 있는데요. 이번에 서울시가 지역주택에 대하여 '조합 가입 전 꼭 읽어봐야 할 지역주택조합 피해사례집'을 발간했다고 합니다. 그래서 오늘은 지역주택조합사업은 무엇이고, 재개발과는 어떻게 다른지, 또 문제점은 무엇이 있는지에 대해 알아보겠습니다.

 

지역주택조합사업의 개념

먼저 개념을 집고 가자면, 지역주택조합사업은 1970년대 후반 무주택자의 내 집 마련과 주택공급 촉진 위해 도입되었는데요. 무주택세대주(전용면적 85㎡ 이하 1 주택 소유자 포함)로 구성된 조합원이 자발적으로 조합을 구성하여 공동으로 토지를 매입하고 시공사를 선정하여 주택을 건립하는 제도를 말합니다.

- 주택조합의 구분

주택조합이라 함은 많은 수의 구성원이 주택을 마련하거나 리모델링하기 위하여 결성하는 조합을 말하며, 그 종류에는 지역주택조합 외 직장주택조합, 리모델링주택조합이 있습니다.

구분	개 념
지역주택조합	* 9개 광역생활권에 6개월 이상 거주한 무주택 (또는 전용면적 85㎡ 이하 1주택 소유 자) 세대주인 주민 20인 이상이 설립
직장주택조합	* 동일 직장에 근무하는 자로서 무주택 (또는 전용면적 85㎡ 이하 1주택 소유자) 세대 주인 근로자 20인 이상이 설립
리모델링주택조합	* 공동주택 소유자가 당해 주택의 리모델링을 위해 결성

- 지역주택조합사업의 특징

지역주택조합사업은 청약통장이 필요 없고, 일반분양주택 대비 저렴한 가격에 주택을 매수할 수 있는 장점이 있어서 주택 매수의사가 있는 주민들이 직접 조합을 결성하고 사업을 시행합니다.

또한, 절감된 사업비만큼 저렴한 가격으로 주택을 취득할 수 있는 제도여서 전국 각 지에서 비교적 활발하게 사업이 추진되고 있습니다.

최근엔 기존 주택의 노후화로 주택 재개발·재건축사업 등의 도시 재정비사업이 주택공급이 주를 이루면서 상대적으로 주택조합사업이 위축되는 분위기입니다.

- 지역주택조합사업의 장점과 단점

장점	단점
* 주택청약통장이 필요 없음 * 청약 경쟁 순위에 관계 없음 * 토지매입기간 등 사업관리에 따라 일반 분양주택 보다 가격이 저렴 * 잔여세대 일반분양분 보다 양호한 동·호수 배정 가능	* 주택조합 가입요건 구비(지역, 거주기간, 주택보유) * 조합원 지위를 계속 유지 * 사업주체인 조합의 구성원으로서 조합규약에 따라 책임과 의무 부담 * 토지매입비 상승으로 사업지연시 추가부담금 발생 가능 * 조합내부 비리 및 조합원간 갈등 위험

 

지역주택조합사업은 재개발·재건축사업과는 다르다

재건축 및 재개발사업의 경우 정비구역으로 지정된 구역 내 토지 및 건물 등 소유자가 직접 조합을 결성해 사업을 진행하는 반면, 지역주택조합의 조합원은 주택에 대한 매수 의사를 바탕으로 주택자금만 제공합니다.

주택조합의 법률적 구성은 주택 매수의사를 가진 동일 지역 거주자가 추진 주체가 되어, 개발가능 토지 탐색 및 시공사 선정 등 일련의 개발 절차를 진행하게 됩니다.

따라서, 디벨로퍼 등 시행사의 역할을 하는 업무대행사가 먼저 개발 가능한 토지를 탐색 후 조합원을 모아 추진위를 설립하고, 시공사를 선정하는 방식으로 대부분의 지역주택조합 사업이 진행되고 있습니다.

- 지역주택조합사업과 재개발사업의 비교

구분	지역주택조합	재개발
근거법령	주택법	도시및주거환경정비법
목적	무주택자 또는 서민들의 주거안정을 위한 주택마련사업	정비기반 시설이 열악하고 노후, 불량건축물 이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업
사업주체	* 지역주택조합(조합원) * 등록사업자와 공동시행	* 정비사업조합(토지, 건물 소유자) * 건설사,부동산개발업자등 시행사
조합원자격	9개광역생활권에 거주 6개월이상 및 무주택(전용85㎡이하 주택포함) 세대주	제한없음 (청약통장 가입여부드에따라 입주자 선정, 우선순위 부여가능)
조합설립요건	* 사업부지 면적 80% 이상 토지사용승낙서 확보 * 사업부지 면적의 15% 이상 토지소유권 확보	* 토지 등 소유자의 75% * 토지면적의 50% 이상
조합원(입주자) 모집시기	* 조합설립인가 전 * 조합설립인가 후 사업게획승인 신청전까지 추가모집 가능	사업계획승인 및 착공후
미확보 토지	사업시행인가 획득시 잔여부지에 대한 매도청구권 있음(법적절차)	강제수용
임대주택 건축	의무사항 아님	의무사항(전체 세대수의 10~20%)
준공(입주)시기	불확정	입주자모집시 확정 (2년 6개월~3년 정도 소요)

 

재개발 사업 시행절차 쉽게 한방에 이해하기

 

지역주택조합사업의 절차

사업 추진 절차는 크게 사업준비, 사업시행, 사업완료 3단계 절차로 구분하여 볼수 있는데요.

- 사업준비단계

• 지역주택조합은 추진위원회(이하 추진위) 또는 업무대행사가 사업대상 토지를 물색하고 해당 토지 소유주에게 토지사용승낙을 받는 단계입니다.
• 토지사용승낙을 기반으로 추진위 또는 업무대행사는 자체자금이나 예정시공사 등으로 부 터 자금을 차입해 토지의 일부를 매입하거나 가계약을 체결합니다.
• 조합설립인가 요건인 주택건설 대지의 15% 이상 토지 소유권 확보와 주택건설 대지의 80% 이상 토지의 사용권원 수령을 위한 업무를 수행합니다.
• 조합설립 요건이 충족될 경우 창립총회를 개최하고 조합장을 포함한 임원 선출과 조합규 약 등 조합설립인가를 위한 의결사항을 확정합니다.

- 사업시행단계

• 조합설립인가를 받은 조합은 시공사와 공사도급 본계약 체결 및 추가조합원을 모집하며, 조합설립단계에서 토지사용승낙서를 제출한 지주를 대상으로 토지매매계약을 체결하고, 미확보된 잔여 사업부지에 대한 매수도 지속합니다.
• 사업부지 면적의 95% 이상 매입이 완료될 경우 잔여 부지(5%)는 사업계획승인 후 매도청구소송을 통해 확보가 가능합니다.
• 사업계획승인을 득한 주택조합은 사업부지 내 거주자를 이주시킨 후 철거 및 착공합니다.

- 사업완료단계

• 시공이 완료된 사업장은 관할 지자체장에게 사용검사를 신청하며, 사용승인을 득한 조합은 소유권보존등기 및 신탁해지와 조합원 앞으로 소유권 이전 절차를 추진합니다.
• 사용승인을 득한 주택조합은 3개월 이내 외부 회계감사를 받아야 하며, 감사결과를 관할 지자체 및 조합에 통보하고, 입주 및 등기절차가 완료된 주택조합은 해산총회 의결을 거쳐 조합을 해산합니다.

참고> 서울시에서 발간한 '조합 가입 전 꼭 읽어봐야 할 지역주택조합 피해사례집'

피해사례집 바로가기

 

지역주택조합사업의 위험성

- 조합원 사업 이해도 부족

• 지역주택조합사업 가입자들 중 일부는 일반분양주택으로 오인한 상태에서 조합원에 가입하거나, 주택홍보관 상담사의 정보만 믿고 세밀한 검토 없이 저렴한 분양가격만 고려하고 가입하는 실정으로, 지역주택조합사업은 조합원들이 사업주체가 되어 사업 전반에 대한 직접 참여의 권리와 의무가 있다는 사실을 인지하지 못하고 있습니다.
• 조합원으로 가입 시 향후 사업지연 등을 이유로 임의탈퇴하는 것이 어렵고, 설사 탈퇴를 하더라도 기납부한 계약금 등의 상당 부분에 대하여 손해 볼 가능성이 존재합니다.

- 토지사용승낙서는 매매계약은 다르다

• 조합설립인가시 요구되는 토지의 사용권원인 토지사용승낙서는 단순히 사업추진 시 소유토지를 매각할 의사가 있다는 표현일 뿐, 매매대금까지 확정된 것은 아니며, 조합설립 인가 이후에도 지주들과 매매가격 협의가 되지 않을 경우, 가격 상승으로 추가분담금이 발생하거나 사업 자체가 장기 지연될 가능성 큽니다.

- 불투명한 자금관리와 정보공개

• 사업계획승인 직후에야 최초로 외부 회계감사를 받도록 하고 있어, 조합설립 이전 단계의 자금집행에 관하여 통제하는 것은 힘들며, 신탁사에 자금관리 위탁하는 경우도 진위여부와는 별도로 형식적 심사 후 지급하기 때문에 단지 신탁회사가 자금관리를 한다는 것만으로는 안전한 자금집행이 이루 진다고 판단하기 어렵습니다.
• 조합원이 업무대행사의 자금집행 내역을 확인하려 해도 업무비밀 유지 등을 이유로 조합원에게 공개를 거부할 경우 별도의 법적 제지근거가 없어 확인이 어렵습니다.

- 추가분담금에 대한 대응방안이 없다

• 최초 조합원 가입 시 제시되는 분양가 수준은 통상 시공사와의 가도급계약에 근거해 추정된 예정분양가로 사업과정 중 증액될 우려가 높습니다.
• 예정된 토지매입비용을 초과하거나, 사업계획승인 단계에서 각종 부담금 등이 증액되면 추가분담금이 발생하여 조합원은 이에 대한 최종적으로 부담의무를 질 수 있습니다.

마치며

여기까지 오늘은 지역주택조합에 대해 알아보았는데요. 지역주택조합사업은 조합원이 사업 당사자이며, 조합원의 공동책임으로 추진되는 사업임을 명확히 알고 참여하여야 합니다. 또한, 단순히 인근지역 시세 대비 저렴한 분양가만을 근거로 접근하면 안 되며, 조합설립인가 이전 단계에 있는 사업장은 실질적인 사업추진주체인 업무대행사나 추진위의 법적 지위가 불명확하므로 사업지연이나 중단에 따른 과실책임을 묻기 어려우니 사업참여 시 지역주택조합사업에 대한 정확한 이해가 필요하겠습니다.

 

 

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