청약 당첨 없이 아파트 매입하는 방법: 법원경매 온비드 공매

내 집 마련을 하기 위한 아파트분양은 반드시 청약이라 알고 있습니다. 하지만 청약시장의 과열과 청약점수, 무주택기간등 높은 자격요건으로 이 역시 '로또청약'이라 불릴 정도로 당첨될 확률은 현저히 떨어집니다. 그럼 청약 당첨 없이는 아파트를 매입할 수 있는 방법이 없을까요? 청약은 아파트를 매입하는 한 가지 방법일 뿐, 그래서 오늘은 청약 당첨 없이 아파트 매입하는 방법 중 경매 와 공매에 대해 알기 쉽게 정리하겠습니다.

목차

 

오프라인 법원경매

부동산 법원경매는 매매거래보다 저렴하게 '내 집 마련'을 할 수 있는 수단입니다. 경매는 민사집행법을 근거로 채무불이행등의 압류재산을 채권자의 요청에 의해 법원이 채무자의 부동산을 최고가를 제시한 사람에게 판매하는 방식입니다. 경매신청 채권자의 권리에 따라 강제경매와 임의경매로 종류가 나눠집니다.

- 임의경매

임의경매는 부동산에 저당권, 질권, 전세권 등의 담보물권을 가진 채권자가 이행기에 채무자가 이행을 하지 않을 경우, 채권자는 담보권 실행을 위하여 법원에 경매 신청을 하게 되며, 이에 담보로 설정된 목적물이 매각되면 받지 못한 채권금액만큼을 매각대금에서 변제 받는 방식입니다. 즉, 담보권의 실행을 위한 경매절차라고 보면 될 것입니다.

- 강제경매

강제경매는 채무자가 대여금 등의 급부의무를 임의로 이행하지 않는 경우에 발생하며, 이 경우 채권자는 소송을 통해 법원으로부터 채무자가 채무금액이 있다는 판결을 받고, 집행문이 부여된 집행권원을 통해 채무자의 부동산을 경매 신청하여 매각대금에서 대여금을 변제받는 방식입니다.

※ 강제경매는 개인들 간의 금전거래에서 많이 파생되며, 은행과의 거래와 달리 개인들 간의 금전거래로 부동산을 담보로 잡는 경우가 많지 않기 때문에 판결에서 승소했다고 하더라도 상대방이 대출금을 변제할 수 있는 충분한 부동산 등의 자산이 없는 경우라면 크게 손해를 볼 수 있습니다. 따라서 개인과의 거래에서도 근저당 등의 안전장치를 확보해 두는 것이 안전합니다.

- 법원 경매 특징

• 경매 입찰에 참여하기 위해서는 집행법원에 직접 방문해야 한다.
• 입찰자가 없거나 최저 입찰가 기준에 못 미칠 경우 유찰되어 유찰시마다 가격이 법원에 따라 20~30% 저감 된다.
• 유찰을 잘 활용하게 되면 시세 보다 저렴하게 아파트를 매입할 수 있다.
• 철저한 권리분석 없이 입찰에 참여하면 오히려 시세보다 비싸게 취득할 수 있다.
• 압류재산으로 한정된 민큼 일반 매매보다는 매물이 다양하지 않고 원하는 매물을 찾기 쉽지 않다.
• 경매 낙찰 후 거주 중인 집주인, 임차인의 점유로 명도 협의가 원활하지 않을 경우 권리행사까지 오랜 시간이 소요될 수 있다.

 

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아파트 공매

공매란 '한국자산관리공사'에서 국세징수법을 근거로 공적인 채무관계에서 미납자를 대상으로 압류한 물건이나 국가 재산을 매각하는 것을 말합니다.

- 아파트 공매의 특징

• '온비드' 홈페이지에 온라인으로 진행되며 누구나 입찰에 참여할 수 있다.
• 입찰은 매주 월요일 10시부터 수요일 17시까지 진행한다.
• 마감 다음 날인 목요일에 입찰 결과를 알 수 있다.
• 법원에 직접 방문하지 않고도 온라인으로 입찰이 진행된다.
• 유찰될 경우 바로 다음 주 10% 저감 된 금액으로 재공매에 들어간다.
• 무한정 유찰되지 않으며, 최초가 50%까지 떨어지게 되면 공매가 중단되고 새로운 매각예정가격이 결정된다.
• 낙찰 후 거주 중인 집주인, 임차인에게 강제적인 '인도명령'이 불가능하다.
• 점유자와 명도 협의가 원활하지 않을 경우 '명도소송'으로 진행해야 하기 때문에 소송기간이 4~6개월, 길게는 1년까지 걸릴 수도 있다.
• 경매보다 공개된 정보가 적다.

- 오프라인 법원경매와 온라인 공매 비교

구분	경매	공매
운영기관	법원	한국자산관리공사
입찰매물	채무불이행에 따른 담보권 및 집행권원	국세미납으로인한 압류재산 및 국가재산
입찰장소	오프라인, 집행법원	온라인, 온비드 홈페이지
명도	인도명령으로 강제집행 가능	강제집행 불가능, 명도소송으로 진행

 

마치며

오늘은 청약 당첨 없이 아파트 매입하는 방법 중 경매와 공매에 대하여 알아보았는데요. 경매나 공매정보를 보고 입찰하여 낙찰받는 과정은 그리 어렵지 않습니다. 그러나 낙찰받은 나보다 선순위의 권리가 있을 경우 매각금액보다 더 많은 비용이 발생할 수 있으며, 명도 과정에도 복잡한 관계가 발생할수 있습니다. 따라서 경매와 공매에 대한 충분한 이해와 분석이 필요하며 특히, 권리분석에 대한 공부가 선행되어야 할 것입니다.