노후·불량건축물의 범위 : 건물 노후도 확인하기

오래되면 낡기 마련입니다. 도시도 예외는 아니며 그 안의 건축물 또한 그렇습니다. 그래서 도시 및 주거환경 정비법에서는 이런 도시의 낡은 기능을 회복하는 도시 정비사업에 대해 정의하고 있는데요. 그 낡은 정도의 노후·불량건축물의 판단 기준은 어떻게 정의하고 있을까요? 그래서 오늘은 이법에서 정하고 있는 노후·불량건축물의 범위에 대해 알아보겠습니다.

 

노후·불량건축물의 범위

「도시 및 주거환경정비법」은 도시 기능을 회복할 필요가 있거나 주거환경이 불량한 지역을 정비하고 노후·불량건축물을 효율적으로 개량하기 위하여 필요한 사항을 규정한 법률로서 재개발, 재건축 등 정비사업에서의 노후·불량건축물의 범위를 정의하고 있습니다.

그래서 이법 관련 조항을 확인해 보면, 정비구역의 지정권자는 기본계획에 적합한 범위에서 노후·불량건축물이 밀집하는 등 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 구역에 대하여 정비계획을 결정하여 정비구역을 지정할 수 있다고 규정하고 있습니다.(제8조 제1항)

또한, 시행령에서는 준공된 후 20년 이상 30년 이하의 범위에서 시·도조례로 정하는 기간이 지난 건축물을 노후·불량건축물 인정요건 중 하나로 규정하고 있습니다.(「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제2조제3항)

소규모주택정비사업과 정비사업의 차이 이해하기

노후·불량건축물의 기준

「도시 및 주거환경정비법 시행령」에서의 노후·불량건축물의 기준은 건축물이 훼손되거나 일부가 멸실되어 붕괴, 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 건축물을 말합니다.

• 건축물이 훼손되거나 일부가 멸실되어 붕괴되거나 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 건축물
• 급수·배수·오수 설비 등의 설비나 지붕·외벽 등 마감의 노후화나 손상으로 그 기능 유지가 곤란한 건축물
• 안전진단 실시 결과 기준에 미치지 못해 구조 안전의 확보가 곤란한 건축물

건축물 노후도 확인하기

이런 건축물 노후도는 어떻게 확인할 수 있을까요? 쉽게 부동산 플래닛이란 사이트에서 건물 노후도를 확인할수 있습니다.

 

건축 노후도 확인하기

 

이 사이트에 접속하면 '실거래가조회' 메뉴를 통해서 직관적으로 원하는 지역을 지도로 편하게 볼 수 있습니다. 해당지역 지도 화면에서 오른쪽 '탐색'을 클릭하면 지도가 노후도의 색깔로 변하며 노후도의 세부탐색창과 함께 확인할 수 있습니다.

부동산플래닛 건축물 노후도 확인하기

※ 건축물 노후도는 건축물대장상의 사용승인일을 기준으로 산정되며, 실제와 다소 차이가 날 수 있으며, 사용승인일 정보가 없거나 값이 부정확한 경우 노후 건축물에 포함하여 산정한다고 합니다.

지자제의 시·도조례로 정할 수 있는 건축물

각 지자체는 도시미관을 저해하거나 노후화된 건축물을 시·도조례로 정하고 있습니다.

• 지자체의 조례가 정하는 면적에 미달하는 경우
• 도시·군계획시설등의 설치로 인한 효용이 불가능한 대지의 건축물
• 공장의 매연·소음 등으로 위해를 초래할 우려가 있는 지역 안의 건축물
• 당해 건축물 준공일 기준으로 40년까지 사용하기 위하여 보수·보강하는데 드는 비용이 철거 후 새 건축물을 건설하는데 드는 비용보다 클 것으로 예상되는 건축물
• 도시·군기본계획의 경관에 관한 사항에 저촉되는 건축물
• 준공된 후 20년 ~ 30년 범위에서 각 지자제의 조례로 정하는 기간이 지난 건축물

시·도조례 확인하기

서울시를 예를 들어 서울시 조례의 확인은 '서울특별시 법무행정 서비스'사이트에서 검색화면을 통해 원하는 조례를 검색하여 해당 조례를 확인할 수 있습니다.

서울시 조례 검색화면

마치며

오늘은 정비사업에서 정하고 있는 노후·불량건축물의 범위에 대해서 알아보았는데요. 대법원 판례에 따르면, '준공 후 20년 등'과 같은 일정기간의 경과는 노후·불량건축물의 여부 판단에 있어 그 노후·불량화의 여러 기준 중 하나로 제시된 것일 뿐, 해당 기간이 경과하기만 하면 곧바로 도시정비법이 정한 '노후·불량건축물'로 의제되는 것은 아니다는 입장입니다.

따라서 법에서 정한 기간의 경과 기준을 충족하더라도 바로 도시정비법상의 노후·불량건축물로 인정되는 것은 아니며, 해당건축물에 대한 현장조사 및 점검 등을 통해 실질적으로 노후화된 건축물인지의 여부를 검토하여 이를 판단해야 할 것입니다.

 

 

재개발 사업 시행절차 쉽게 한방에 이해하기