전월세 계약 연장 시 계약서는 어떻게?

지난 시간엔 임대차계약의 3가지 연장방법에 대해 알아보았는데요. 그럼 계약서는 어떻게 작성해야 할까요? 갱신 시 보증금이 증액되거나 감액되었다면 또 어떻게 해야 할까요? 그래서 오늘은 전월세계약 연장 시 계약서 작성에 대한 유형별 유의사항에 대해 알아보겠습니다.

 

전월세계약 연장 계약

임대차계약의 연장을 결정하셨다면 묵시적 갱신, 합의 갱신, 계약갱신청구권의 3가지 연장유형 중 한 가지로 계약 연장이 진행되실 텐데요.

이번엔 갱신계약 계약서 작성 시 유의사항에 대한 내용으로 3가지의 연장 유형별 방법에 대해선 링크로 남겨 놓았으니 참고하시기 바랍니다.

임대차계약 연장 유형: 유리한 방법?!

묵시적 갱신처럼 자동연장 되는 경우와는 다르게 합의갱신이나 계약갱신청구권의 사용은 임대인과 임차인의 서로 협의에 의해 계약 연장이 진행되는 사항으로 재계약을 해야 합니다.

재계약하는 계약 갱신 시에는 보증금이나 차임의 변동이 있느냐 없느냐에 따라 계약서 작성 및 체크해야 할 사항이 조금 다른데요 한번 살펴보겠습니다.

보증금이나 차임에 변동이 없는 경우

임대인과 임차인의 서로 협의하여 보증금의 변동 없이 기존 계약과 동일한 조건으로 연장하는 경우입니다. 따라서 기존계약과 같은 조건이므로 별도의 계약서 작성은 안 해도 됩니다.

다만, 계약갱신 시 카톡이나 문자로 갱신 계약임을 확인하면 될 것입니다. 그리고 임차인이 계약갱신 청구권을 사용한 계약갱신이라면 계약갱신청구권을 사용하여 같은 조건으로 2년 계약 연장한다는 계약임을 기존 계약서에 명시해 두는 것이 좋습니다.

• 특약사항란의 예문: " 위와 같은 조건으로 전세계약기간은 ○○년 ○○월 ○○일부터 ○○년 ○○월 ○○일 까지 연장계약하기로 한다. 전세보증금은 증액 없이 ○○원으로 한다. 계약일 : ○○년 ○○월 ○○일"
• 확정일자 여부: 임대인과 임차인의 합의하에 동일한 조건의 보증금 변동 없는 재계약은 기존의 확정일자로 보증금을 보호받을 수 있으므로 다시 받을 필요는 없습니다.

보증금이나 차임의 감액인 경우

부동산 시장흐름에 있어서 최근의 '역전세난'의 경우와 같이 전세에 대한 수요보다 공급이 많아 전세가 하락으로 재계약 시 기존 전세금과의 차액을 임차인에게 돌려주는 경우가 나타나고 있습니다.

이렇게 임대인과 임차인의 협의에 의해 보증금이나 차임을 감액하여 재계약하기로 했을 때는 감액에 의한 새로운 갱신 계약서를 작성해도 되며, 기존 계약서에 갱신사항을 추가로 기재해도 됩니다.

다만, 아래와 같은 몇 가지 주의 사항이 있는데요.

• 기존계약서에 갱신 내용을 기재할 때는 서로의 합의임을 남기기 위해 감액과 갱신내용에 서명 날인해야 합니다.
• 새로운 갱신계약을 쓸 때에는 기존 계약서를 파기하시면 안 되며 갱신계약서의 확정일자를 새로 받으면 안 됩니다. 이미 기존의 확정일자로 보호받을 수 있습니다.
• 새로운 감액 갱신계약서를 작성할 시 임차인의 계약갱신청구권을 사용한 것인지의 여부도 확인 후 명시 해야 합니다.

임대료 계산 바로가기

 

보증금이나 차임의 증액인 경우

임대인은 2년마다 임차인에게 보증금의 증액을 최대 5%까지 요구할 수가 있는데요. 보증금이나 차임의 증액이 있는 갱신계약일 경우는 증액된 금액에 대하여 추가로 임대차계약서를 작성하여야 합니다.

또한, 추가된 금액에 대해서도 보증금 보호를 받아야 하는데요. 그러기 위해선 몇 가지 조치 및 유의 사항이 있습니다.

• 등기사항증명서와 전입세대열람을 확인하여 최초 계약 이후 권리변동사항이나 본인 이후의 전입세대가 있는지를 필히 확인해야 합니다.
• 전입세대나 권리변동이 없을 때에는 계약서를 새로 작성하여 재계약을 진행할 수 있습니다.
• 전입세대나 권리변동이 있을 때에는 증액하는 금액에 대한 임대차계약서를 추가로 작성하고 그에 대한 확정일자를 받습니다. (계약서가 2장이 됩니다)

권리변동의 확인 없이 증액에 따라 아예 새로 계약서를 쓰고 확정일자를 받으면 확장일자에 따라 순위가 정해지므로 기존의 대항력은 사라지고 다른 채권보다 후순위로 밀릴 수 있습니다.

또한, 다가구주택의 경우는 본인보다 늦게 이사 들어온 임차인보다 권리상 순위가 뒤로 밀리게 됩니다.

 

따라서, 새로 오른 금액만큼의 보증금에 대한 임대차계약서를 추가로 작성하고 그 계약서에 대한 확정일자를 받아야 기존 계약의 보증금만큼은 순위를 유지하여 보호받을 수 있습니다.

• 추가된 임대차 계약서를 작성할 때, 특약 사항에도 인상한 보증금 금액, 보증금을 인상하여 계약서를 새로 작성한 날짜 등의 내용을 함께 표시하면 좋습니다.
• 특약사항의 예시문: "본 계약은 기존계약을 그대로 승계하며 보증금만 ○○원 증액하는 계약임", "계약기간 종료로 인하여 임차인의 계약갱신요구권행사로 인한 재계약임" 등
• 기존 계약서 특약사항 추가: "임대인과 임차인 상호협의 하에 동일한 조건으로 ○○년 ○○월 ○○일까지 계약기간을 연장하기로 한다."등 추가 기재하고 상호 간 서명 날인 합니다.
• 참고로 영수증만으로는 대항력을 가질 수 없습니다. 반드시 재계약을 체결하거나 기존 계약서에 갱신내용에 대한 사항을 기재하고 서로 서명 날인 하기 바랍니다.

 

오늘은 전월세 계약의 연장 시 갱신계약서 작성 및 유의사항에 대해 알아보았는데요. 특히, 보증금의 증액일 경우 주의해야 하며, 복잡하고 구분이 어렵다면 보증금을 증액하여 계약을 갱신할 경우는 2가지만 기억하기 바랍니다. 첫째 새로 변동되는 부분에 대해서만 계약서를 쓸 것, 둘째 새로 작성한 계약서 또한 확정일자를 받아 둘것.

 

 

묵시적갱신, 합의 계약이 아니라고?: 계약갱신청구권은?