농가주택 농업인주택 설치요건

주택은 지역의 특성과 경제 활동에 따라 다양한 형태의 주택이 있습니다.

특히 도시지역이 아닌 농촌, 어촌과 같은 시골에는 농어업에 종사하는 분들이 주거용으로서의 기능뿐만 아니라 경제활동과 연관된 시설을 포함하고 있는 경우가 많은데요.

오늘은 농가주택인 농업인주택의 설치요건에 대해 알아보겠습니다.

 

농가주택 농업인주택

농가주택이라하면 흔히들 농어촌의 한적한 시골에 위치한 주택을 떠올리지만 그 주택의 소유자나 사용자가 누구인가에 따라 관련 법률상 농업인 주택, 어업인 주택 등으로 구분되어 주택을 지을 수 있는 행위가 제한되기도 하는데요.

 

농지의 효율을 높이기 위해 지정되는 농업진흥지역 안에서는 일정한 자격요건을 갖춘 농지법상 농업인이 아니면 농가주택을 지을 수 없습니다.

• 농업인이란 농업에 종사하는 개인으로 「농지법 시행령」에서 농업인의 범위를 정의 하고 있습니다.

[농업인의 범위]

① 1,000㎡ 이상의 농지에서 농작물 또는 다년생식물을 경작 또는 재배하는 자 ② 1년 중 90일 이상 농업에 종사하는 자 ③ 농지에 330㎡ 이상의 고정식온실·버섯재배사·비닐하우스 등 농업생산에 필요한 시설을 설치하여 농작물 또는 다년생식물을 경작 또는 재배하는 자 ④ 농업경영을 통한 농산물의 연간 판매액이 120만 원 이상인 자 ⑤ 대가축 2두, 중가축 10두, 소가축 100두, 가금 1천수 또는 꿀벌 10군 이상을 사육 하거나 1년 중 120일 이상 축산업에 종사하는 자

설치 요건

농어업인주택을 짖기 위해선 아래와 같은 몇가지 필수 요건을 갖추어야 하는데요.(「농지법 시행령」제29조 제4항)

• 농업인 및 어업인 1인 이상으로 구성되는 농업·임업·축산업 또는 어업을 영위하는 세대로서 세대의 세대주가 설치하는 것
• 해당 세대의 농업·임업·축산업 또는 어업에 따른 수입액이 연간 총수입액의 2분의 1을 초과하는 세대일것
• 해당 세대원의 노동력의 2분의 1 이상으로 농업·임업·축산업 또는 어업을 영위하는 세대일 것
• 세대의 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물 및 해당 건축물에 부속한 창고·축사 등 농업·임업·축산업 또는 어업을 영위하는데 필요한 시설로서 그 부지의 총면적이 1세대당 660㎡ 이하일 것
• 해당 세대의 농업·임업·축산업 또는 어업의 경영의 근거가 되는 농지·산림·축사 또는 어장 등이 있는 시·구·읍·면 또는 이에 연접한 시·구·읍·면지역에 설치하는 것일 것

이처럼, 농업인이면서 무주택세대의 세대주가 농업진흥지역 밖에서 최초로 설치하는 경우에는 농지전용신고로도 설치할 수 있지만, 농어업인주택 요건을 갖춘 주택을 소유하고 있는 경우와 농업진흥지역에 있는 농지에 주택을 설치하는 경우에는 농지전용허가를 받아야 주택을 지을 수 있습니다.

 

한편, 농지전용신고를 하거나 농지전용허가를 받아 설치하는 농업인주택에 대해서는 농지보전부담금이 감면되는 사항도 있습니다.

귀농인 요건

귀농인의 경우에는 농지전용 신청일 현재 농업인주택을 설치할 수 있는 요건을 충족할 수 없으나 농지(가축 등) 구입 및 재배작물 식부형태(가축사육 규모 등)등을 감안하여 농업인의 정의에 부합하여야 하는데요.

 

향후 1년 이내 농업 등에 의한 소득 또는 농업 등에 투입하는 노동력이 「농지법 시행령」에 정한 농업인 세대의 세대원 요건을 충족할 것으로 판단되는 경우에는 농지전용허가(신고)를 받아 농업인주택을 설치할 수 있습니다.

 

※ 귀농하여 다른 직업 없이 대규모 축사를 짓고 실제로 가축을 사육하는 경우, 시설채소를 일정규모이상 전문적으로 재배하는 경우 등은 가능

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- 농어업인주택의 매도, 임대, 상속

농어업인주택을 짓고 살다가 어떤 사유에서든 해당 주택을 매도, 임대 또는 상속하게 될 경우가 생길 수 있는데요.

이는 해당 부지가 농업진흥지역 여부와 더불어 농어업인 인지에 따라 매도, 임대, 상속의 가능 여부가 달라질 수 있습니다.

부지가 농업진흥지역인 경우

• 매매, 임대의 경우 매수인이 농어업인주택 설치자 요건에 맞는 농어업인인 경우는 매도 및 임대가 가능하며, 그렇지 않을 경우에는 농업진흥지역에서의 토지이용행위 제한규정에 위배되어 매도 및 임대가 제한됩니다.
• 상속의 경우에는 본인의 의지와 관계가 없으므로 그 불가피성을 인정되어 상속을 받는 자가 농어업인인지 여부와 관계없이 상속이 가능하지만, 상속을 받은 자가 다시 다른 사람에게 매도 또는 임대하는 경우에는 새로운 매수인이나 임차인이 농어업인주택 설치 요건을 충족해야 합니다.

부지가 농업진흥지역 밖인 경우

• 매수인이 농어업인인지 여부와 관계없이 매도 및 임대가 가능하지만, 비농어업인 경우는 농어업인주택을 설치한 날로부터 5년 이내에는 용도변경 승인대상에 해당되므로 용도변경 승인 및 농지보전부담금을 납부하여야 합니다. 다만, 5년이 경과한 때에는 용도변경 승인 없이 매도 및 임대가 가능하다고 합니다.
• 상속의 경우에는 농어업인인지 여부와 관계없이 농어업인주택 설치 후 5년이 경과하지 않아도 상속이 가능합니다. 다만, 상속을 받은 자가 다시 다른 사람에게 매도 또는 임대하는 경우에는 매수인이나 임차인이 농어업인인지 여부, 설치 후 5년 경과 여부에 따라 용도변경 승인 및 농지보전부담금 납부절차를 따라야 합니다.

오늘은 농가주택인 농어업인주택의 설치 요건에 대해 알아보았는데요.

이처럼 농가주택은 설치 뿐만아니라 매입에 있어서도 무조건적으로 주택 매수가 가능한 것이 아니므로 사전에 확인이 꼭 필요하겠습니다.

 

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