월세 밀리면 계약해지?!

월세라는 임대차계약 방식은 계약기간 동안 해당 부동산을 사용하며, 매월 정해진 날짜에 월세를 납부해야 합니다.

그런데 갑작스러운 경제적 어려움이나 예기치 못한 사정으로 인해 월세를 제때 납부하지 못하는 경우가 생길 수도 있는데요.

이처럼 월세가 밀리면 단순히 금전적인 부담을 넘어, 세입자와 집주인 간 갈등이 생기고 법적 분쟁으로 까지 이어질 수 있습니다.

 

월세 밀리다

임대차에 관련한 법률에서는 계약 당사자들의 권리와 이익을 보호하기 위해 집주인이든 세입자든 약속을 지키지 않는 경우 어떻게 할지에 대해 구체적으로 정하고 있는데요.

 

매달 내는 월세 연체의 경우 주택임대차는 2개월치, 상가임대차는 3개월치 월세를 연체해야만 집주인이나 건물주가 계약을 해지할 수 있는 사유가 됩니다.

 

그런데 월세를 밀린다는것은 해당 개월분의 월세를 연체해야 한다는 것이 아니라 연체액 기준으로 밀린 월세의 횟수가 아닌 밀린 월세금액 총액을 말하는데요.

 

예를들어, 주택의 경우 월세(차임)가 50만 원이라면 2개월분에 해당하는 100만 원 이상의 금액을 연체한 사실이 있어야만 계약 해지 사유에 해당하는 것이며, 월세를 띄엄띄엄 10만 원씩 5번의 횟수로 총액 50만 원을 연체했다면 이는 2개월분에 해당하는 100만 원 이상의 금액에 이르지 않으므로 해당사항이 없는 것입니다.

계약 해지

임차인이 월세를 연체하게 되는 경우 임대인이 계약을 해지할 수 있다는 규정은 주택임대차보호법에는 없고, 민법에 규정되어 있어 민법에 따라 임대차계약을 해지할 수 있는데요.

• 민법 제640조(차임연체와 해지) 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

계약을 해지하려면 해지 시점에서 임차인의 총 차임 연체액이 2기의 차임액에 이르러야 하며 과거 연체 했었다는 사실만으로는 계약을 해지할 수 없습니다.

 

또한, 임대인이 계약 해지를 통보하기 전에 밀린 월세를 모두 납부해 버리면 계약을 해지할 수 없습니다. 다만, 임대인이 해지 통보를 한 상태에서 계약 해지를 막기 위해 밀린 월세를 납부하는 것은 해지 통보의 효력을 막을 수 없습니다.

 

즉, 주택임대차의 경우 임차인이 2개월분 월세에 해당하는 금액을 연체하게 되면 임대인은 계약기간이 만료되기 전이라도 즉각적, 일방적으로 계약을 해지하고 임차인에게 퇴거를 요청할 수 있습니다.

 

한편, 월세를 밀린 임차인이 퇴거요청에 불응하는 경우는 문자나 내용증명 등을 통해 임대차계약 해지를 통보하고, 명도소송을 통해 승소판결을 받아 강제집행 절차를 밟아야 하는데요.

 

만약, 퇴거요청에 불응한다는 이유로 임대인이 임차인의 집에 마음대로 들어간다면 주거침입죄로 처벌될 수 있습니다.

• 형법 제319조 제1항 사람의 주거, 관리하는 건조물, 선박이나 항공기, 또는 점유하는 방실에 침입한 자는 3년 이하의 징역 또는 500만 원 이하의 벌금에 처한다.

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계약 갱신 거절

계약갱신요구권은 임대차 계약 기간 중 1회에 한해 임차인에게 2년간 계약을 갱신할 수 있는 권한을 주는 제도인데요.

 

계약갱신요구권을 행사해 재계약을 하려면 임차인은 임대차 기간이 끝나기 전 6개월~2개월 전에 임대인에게 청구권 행사 의사를 확실히 밝혀야 하며, 구두, 문자메시지, 이메일, 내용증명 등 행사 방식에 제한은 없지만 증거를 남겨둬야 합니다.

 

하지만 임차인이 월세를 밀린 경우에는 임대인이 계약갱신을 거절할 수도 있는데요.

「주택임대차보호법」에는 임대인이 계약갱신요구권을 거절할 수 있는 9가지 사유를 규정하고 있으며, 그중 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있다면 임대인은 계약 갱신을 거절할 수 있습니다.

 

이는 임차인의 계약갱신요구권이 연체 사유로 인해 소멸되는 것이 아니라 임대인이 계약 갱신을 거절할지 말지의 선택에 따라 결정되는 사항이며, 2기의 차임액은 기간이 아닌 금액 기준으로 앞서 설명한 월세 2개월분에 해당하는 금액입니다.

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묵시적갱신 적용여부

임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않으면 전 임대차와 동일한 조건으로 계약이 묵시적 갱신이 되지만, 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액을 연체했다면 적용되지 않는데요.(「주택임대차보호법」제6조)

 

즉, 임차인이 2개월분의 월세를 밀린 상태에서 묵시적 갱신이 되었다 하더라도 임대인이 임대차 계약기간이 종료된 후 월세 연체를 근거로 집을 비우라 한다면 묵시적 갱신을 주장할 수 없고, 즉시 집을 비워야 합니다.

 

오늘은 월세 임대차에서 월세가 밀릴 경우 계약 해지 및 계약 갱신에 대하여 알아보았습니다.

월세가 밀리게 되면 계약 해지의 사유에 해당하는지 모르고 보증금에서 차감하라는 임차인 분들도 있는데요.

그런데 임대인은 보증금이 연체로 인해 없어지기 전에 연체사실을 근거로 명도 소송을 진행할 수 있어서, 이후 임대인의 승소판결이 나면 소송 비용까지 모두 임차인이 부담해야 할 수 있습니다.

따라서, 자신의 입장만 상대방에게 강요할 것이 아니라 서로 사정을 배려하고 이해해 주는 마음이 중요합니다.