농지에 집을 지으려면?: 농지전용허가 및 농지보전부담금

 

농지에 집을 지을 수 있을까요? 이 질문은 답을 알고 질문하는 것 같습니다. 우리가 알고 있듯이 농지는 경자유전의 원칙에 따라 농사를 짓는 토지로 집을 지을 수 없습니다. 그럼, 농지에 집을 지으려면 어떻게 해야 할까요? 먼저 농지의 토지형질을 변경해야 하므로 농지전용허가를 받아야 합니다. 그래서 오늘은 농지전용허가란 무엇이며, 농지전용 시 발생하는 농지전용부담금에 대해 알아보겠습니다.

 

농지에 대하여

농지전용허가에 대해 알아보기 위해선 먼저 농지에 대하여 알아보아야겠지요?

• "농지"란: 전·답, 과수원, 그 밖에 법적 지목을 불문하고 실제로 농작물 경작지 또는 다년생식물 재배지로 이용되는 토지를 말합니다.(「농지법」제2조 제1호, 「농지법시행령」제2조)
• '그 밖에 법적 지목을 불문하고 실제로 농작물 경작지 또는 다년생식물 재배지로 이용되는 토지'란: 지목이 전·답, 과수원이 아닌 토지(임야는 제외)로서 농작물 경작지 또는 다년생식물 재배지로 계속하여 이용되는 기간이 3년 이상인 토지(사실상 농지)를 말합니다.
• 사실상 농지인지에 대한 판단은 관할기관에서 항공사진, 과세자료 등을 포함한 공부상 자료를 통한 사실관계 확인과 현지조사 등을 거쳐 판단하고 있습니다.

지역지구제, 효율적 토지이용: 용도지역, 용도지구, 용도구역을 알아보자

 

농지전용에 대하여

농지의 전용은 농작물의 경작 또는 다년생 식물의 재배 등 농업생산 또는 농지개량 외의 목적으로 땅을 사용하는 것을 말하며, 농지에 거주할 주택을 짓는 행위는 농지의 이용행위나 개량행위가 아니므로 농지전용허가를 꼭 받아야 합니다.

• 농지전용으로 보지 않는 경우: 농지에 고정식 온실, 버섯재배사, 비닐하우스, 축사 및 그 부속시설의 설치행위와 농지에 부속한 농막, 간이저온저장고. 간이퇴비장 또는 간이액비저장조 설치는 농지의 이용행위, 농지를 양수·배수시설, 수로, 농로 등의 용도로 사용하는 경우

- 농지전용허가제도

농지를 전용하고자 하는 경우에는 농지전용 면적에 따라 농림축산식품부장관, 시·도지사 또는 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 하며, 농지전용할 토지의 면적에 따라 농지전용허가권자가 달라집니다.

구분	농식품부장관	시·도지사	시장·군수
농업진흥지역	3만㎡ 이상	3천~3만㎡	3천㎡ 미만
농업진흥지역 밖	20만㎡ 이상	3만~20만㎡	3만㎡ 미만

농지전용허가를 받지 않아도 되는 경우

• 다른 법률에 따라 농지전용허가가 의제되는 협의를 거쳐 농지를 전용하는 경우
• 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역 또는 계획관리지역에 있는 농지로서 농지전용협의를 거친 농지나 협의대상에서 제외되는 농지를 전용하는 경우
• 농지전용신고를 하고 농지를 전용하는 경우
• 산지전용허가를 받지 않거나 산지전용신고를 하지 않고 불법으로 개간한 농지를 산림으로 복구하는 경우
• 「하천법」에 따라 하천관리청의 허가를 받고 농지의 형질을 변경하거나 공작물을 설치하기 위하여 농지를 전용하는 경우

- 농지전용허가 절차

1. 신청서작성	* 신청인 개요(성명, 주소, 연락처 등) * 전용하려는 농지(전용면적, 전용목적, 착·준공 예정일 등)
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2. 접수	* 민원창구(농지전용허가) * 세움터 (농지전용협의)
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3. 서류검토 및 전용심사	* 첨부서류 검토 및 현지출장(사전행위여부 등) * 농지법 시행령 제33조에 의거 농지전용심사 * 농지보전부담금 납부 방법 등 결정
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4. 농지보전부담금 부과결정	* 개별공시지가 x (전용면적(㎡) x 30%) * 부담금 산정 후 한국농어촌공사 통지
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5. 납부확인 및 체납관리	* 한국농어촌공사 농지정보시스템에서 농지보전부담금 납부확인 및 체납자 관리
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6. 허가증 발급	* 농지전용허가증 발급

- 농지보전부담금 부과기준

농지전용허가를 받는 신청인은 농지의 보전·관리 및 조성을 위해 농지 관리 기금을 운용·관리하는 자(한국농어촌공사)에게 내는 부담금인 농지보전부담금을 납부하여야 합니다.

농지보전부담금은 부과기준일 현재 가장 최근에 공시된 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 해당 농지의 개별공시지가의 100분의 30으로 부과합니다.

이에 따라 산정한 농지보전부담금이 제곱미터당 금맥이 5만 원을 초과하는 경우에는 5만 원을 농지보전부담금의 제곱미터당 금액으로 합니다.

• 농지전용 부담금 = 전용할 농지 면적 x 개별공시지가의 30%
• 예시 1: 면적이 1,000㎡ 인 농지의 개별공시지가 1㎡ 당 2만 원인 경우는 제곱미터당 3만 원의 30%가 6,000원이 되므로 농지전용부담금은 1,000 x 6,000으로 총 6백만 원이 됩니다.
• 예시 2: 면적이 1,000㎡ 인 농지의 개별공시지가 1㎡ 당 10만 원인 경우는 제곱미터당 10만 원의 30%가 3만 원이 되지만 1㎡ 당 한도금액인 5만 원을 초과하므로 제곱미터당 금액은 5만 원이 됩니다. 이를 30%를 적용하면 만 5천 원이 되며, 농지전용부담금은 1,000 x 15,000, 총 1천5백만 원이 됩니다.

마치며

오늘은 농지에 주택을 짓기 위한 농지전용허가와 농지보전부담금에 대해 알아보았는데요. 농어업인주택의 경우는 관련법에 규정된 요건과 절차에 따라 무주택 세대주가 농업진흥지역 밖에서 최초로 설치하는 경우에 한하여 농지전용신고로 설치할 수 있습니다. 그러나 주택을 소유하고 있는 경우와 농업진흥지역에 있는 농지에 설치하는 경우에는 농지전용허가를 받아야 합니다. 그리고 이런 농업인주택에 대해서는 농지보전부담금이 감면된다고 합니다.

 

 

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