임대 목적의 농지 취득은 불법입니다.: 농지 임대차 및 위탁경영

농지는 자기의 농업경영에 이용할 목적으로 소유하여야 하며, 소유 농지를 「농지법」에서 정한 정당한 사유 없이 자기의 농업경영에 이용하지 않거나 이용하지 아니하게 된 경우에는 원칙적으로 농지를 처분하여야 합니다. 그래서 이번엔 농지의 임대차 및 위탁경영에 대하여 알아보겠습니다.

 

농지의 임대차 및 위탁경영

헌법 제121조는 소작제도를 금지하고 있으므로 농지의 임대는 원칙적으로 금지합니다.

그러나 예외적으로 농업생산성의 제고와 농지의 합리적인 이용을 위하거나 불가피한 사정으로 발생하는 농지의 임대차와 위탁경영은 법률이 정하는 바에 의하여 인정하고 있습니다.

• 농지의 임차자는 제한하지 않고 있으므로 임대가 허용되는 농지는 누구나 임차가 가능합니다.
• 「농지법」을 위반하여 임대하는 경우에는 처분의무가 부과됩니다.

- 농지의 임대차·사용대차가 가능한 경우

• 농지법 시행(′96.1.1.) 이전부터 소유하고 있는 농지, 국가, 지방자치단체 소유 농지
• 상속농지(1만㎡까지), 8년 이상 농업경영 후 이농 시 소유 농지(1만㎡까지)
• 농지전용허가(신고)를 받은 자가 소유한 농지 및 주무부장관이나 지자체장이 농림축산식품부장관과 농지전용 협의를 마친 농지
• 영농여건불리농지
• 질병, 징집, 취학 등 부득이한 사유로 임대하는 농지
• 고령농이 소유한 농지(60세 이상, 5년 이상 자기의 농업경영, 거주 시·군 또는 연접 시·군 소유농지에 한함)
• 농업인 또는 농업법인이 자기의 농업경영 이용 목적으로 소유하고 있는 농지를 주말·체험영농을 하려는 자에게 임대하거나 사용대하는 경우, 한국농어촌공사(농지은행)에 위탁하여 임대하거나 사용대하는 경우
• 자경 농지를 농림축산식품부장관이 정하는 이모작을 위하여 8개월 이내로 임대하거나 사용대하는 경우
• 친환경농업기반구축사업, 농산물전문생산단지사업을 목적으로 한 사업을 추진하기 위하여 필요한 자경 농지를 임대하거나 무상사용하게 하는 경우

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- 농지의 임대차 기간

농지의 최소 임대차 기간은 3년 이상으로 해야 합니다.

또한, 최소 임대차 기간에 관한 규정에 따라 임대차 기간을 정하지 아니하거나 3년보다 짧은 경우에는 3년으로 약정된 것으로 봅니다. 다만, 다년생식물 재배지, 고정식 온실･비닐하우스를 설치한 농지의 경우는 5년 이상으로 해야 합니다.

- 농지 임대차계약의 대항력

농지 임대차·사용대차 계약은 서면계약을 원칙으로 하며, 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 농지 소재지를 관할하는 시·구·읍·면의 장에게 확인을 받고, 해당 농지를 인도받은 경우에는 그다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다고 규정하고 있습니다.

• 임대차계약: 농업경영을 하려는 자에게 임대하는 경우만 해당
• 사용대차계약: 농업경영을 하려는 자에게 무상사용하게 하는 경우만 해당
• 임대차계약의 확인을 받으려는 임대차계약의 당사자는 임대차계약증서(서면)를 농지 소재지 시·구·읍·면의 장에게 제출하여야 합니다.
• 차임이 없는 농지 사용대차계약의 경우에는 대항력을 부여할 수 없습니다.

임대차계약증서에는 다음의 요건을 갖추어야 합니다. 1. 임대인과 임차인의 인적사항, 임대차계약 농지의 소재지 및 면적, 임대차 계약기간, 임차료 등이 적혀 있는 완성된 문서일 것 2. 계약당사자의 서명 또는 기명날인이 있을 것 3. 계약증서에 정정한 부분이 있는 경우에는 계약당사자가 그 부분에 서명하거나 날인하였을 것

- 농지의 위탁경영

농지의 위탁경영 및 위탁영농은 노동력 부족 등의 부득이한 경우에만 허용하고 있습니다.

위탁경영을 광범위하게 허용할 경우 사실상 임대와 같아 투기목적의 농지소유와 농업생산성저하가 우려되므로, 징집, 복역, 국외여행, 취학, 질병 등 불가피한 경우와 농지이용증진사업 시행계획에 따라 위탁경영하는 경우에만 전부위탁경영을 허용하고 있습니다.

• 위탁영농이란: 농지의 소유자가 타인에게 일정한 보수를 지급할 것을 약정하고 영농작업의 전부 또는 일부를 위탁하여 영농하는 행위를 말합니다.
• 농작업의 일부 위탁 허용: 농지는 자기의 농업경영 이용 목적으로 소유가 허용된 농지이므로 자기의 농업경영에 이용 중 농업경영을 지속할 수 없는 사정변경(자기의 노동력이 부족한 경우)에 따라 임대가 가능합니다.
• 다만, 일부위탁의 경우에도 자기 또는 세대원의 노동력으로 주요 농작업의 3분의 1 이상 또는 1년 중 30일 이상을 직접 종사하여야 합니다.
• 취득 후 자기의 농업경영에 이용하지 않고 공사에 임대하는 것은 농지를 소유할 목적으로 거짓이나 그 밖에 부정한 방법으로 농지를 취득한 것으로 농지법 위반에 해당될 수 있습니다.

마치며

오늘은 원칙적으로 허용되지 않는 농지의 임대차 및 위탁경영에 대해 알아보았는데요. 개인이 주말등을 이용하여 취미생활이나 여가활동으로 농작물을 경작하는 주말 체험·영농의 목적으로 취득한 농지라도 자기의 노동력을 활용해야 하므로 임대차와 위탁경영 모두 허용되지 않습니다.

농지를 개인 간 임대하려면 농지법에서 규정하고 위에서 언급한 '농지의 임대차·사용대차가 가능한 경우'에 해당되어야 하며 농지법의 이 규정은 강행규정이므로 이를 위반하여 농지를 임대하였다면 그 임대차계약은 무효인 계약이 됩니다. 또한, 이를 위반하여 소유 농지를 임대하거나 무상사용하게 한 자는 2천만 원 이하의 벌금에 처하도록 규정하고 있습니다.

 

 

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