리모델링, 공동주택의 재활용: 대상 및 범위, 재건축과의 차이

과거에 대량 공급되었던 1기 신도시를 비롯한 아파트 단지들이 시설물의 노후화로 재정비 시점에 진입하고 있는데요. 재건축과 함께 리모델링을 추진하는 단지도 꾸준히 증가하고 있다고 합니다. 그래서 오늘은 신축의 재개발, 재건축 사업과는 많이 다른, 기존 건축물을 재활용하는 리모델링사업에 대해 알아보겠습니다.

 

리모델링사업이란?

리모델링이란 건물의 기본적인 형태는 그대로 두고 내부시설이나 구조 등을 완전히 고치는 것을 말하는 것으로 노후된 건축물의 골조는 그대로 두되 내부시설을 '대수선에 그치는 것'과 '증축이나 세대수 증가를 포함하는 것'의 두 가지 경우로 구분이 됩니다. 그래서 리모델링은 일반적으로 전체 골조를 그대로 둔 다는 것이 재건축과 차이가 있습니다.

- '리모델링'의 법적 정의

「건축법」은 비주거용 건축물의 리모델링을 주로 다루며, 공동주택인 아파트단지의 리모델링에 관한 사항은 「주택법」에서 구체적으로 규정하고 있습니다.

• 「건축법」제2조 제1항: 건축물의 노후화를 억제하거나 기능 향상 등을 위해 대수선 하거나 일부를 증축 또는 개축하는 행위를 말합니다.
• 「주택법」제2조 제1항: 건축물의 노후화 억제 또는 기능 향상을 위한 대수 선한 행위, 증축하는 행위, 세대수를 증가하는 증축행위 중 하나의 행위를 말합니다.

• 대수선: 건축물의 주요 구조(기 등, 보, 내력벽, 주계단등)나 외부형태를 수선·변경하거나 대수선 증설하는 행위를 말합니다. (단, 내력벽 철거로 세대를 합치는 행위가 아니어야 함)
• 증축: 기존 건축물이 있는 대지에서 건축물의 건축면적·연면적·층수 또는 높이를 늘리는 것을 말합니다.

- 리모델링의 대상 및 범위

공동주택인 아파트에 대한 리모델링은 주택법에서 규정하고 있습니다.

1. 공동주택 리모델링 허용연한:

리모델링의 대상은 대수선 또는 준공(사용검사일) 이후 15년이 경과한 공동주택에 대하여 실시합니다.(허용연한은 지자체 조례에서 따로 정할 수 있음)

2. 전용면적 증가분:

증축은 각 세대 전용면적의 40% 이내에서 가능하며, 각 세대의 전용면적이 85㎡ 이상인 경우에는 30% 이내에서 가능합니다. 이 증가분의 활용은 각세대 '전용면적 증가분의 합'내에서 수직, 수평, 별동 증축등을 통해 아파트 단지 여건에 맞는 공간확보 및 세대수 증가등을 진행합니다.

3. 세대수 증가분:

각 세대의 증축 가능한 면적을 합산한 면적의 범위 내에서 기존 세대수의 15%까지 가능합니다.

• 전용면적: 건축물대장 중 집합건축물대장의 전유 부분의 면적을 말합니다.

- 증축 방식

• 수직증축: 기존 아파트층에서 2~3개 층의 새로운 층을 높이는 방식(15층이상: 3개 층이내, 14층이하: 2개 층이내)
• 수평증축: 바닥면적을 넓히는 방식으로 벽을 허물거나 기둥을 추가하여 확장하는 방식
• 별동증축: 아파트의 대지의 빈 부분에 새로운 건물을 짓는 방식

- 공동주택 리모델링조합

공동주택 아파트의 리모델링사업은 입주자·사용자 또는 관리주체, 이주자대표회의, 리모델링주택조합 등이 시행할 수 있습니다.

구 분	사업시행 자격요건	관계법
① 입주자·사용자 또는 관리주체	• 입주자 전체의 동의 필요	주택법 제66조 1~2항, 주택법 시행령 1항 별표4
② 입주자대표회의	• 주택단지 소유자 전원의 동의 필요
③ 리모텔링주택조합	• 주택단지 전체를 리모델링하는 경우 주택단지 전체의 구분소유자·의결권의 각 3분의 2 이상의 결의 및 각 동의 구분소유자·의결권의 각 과반수의 결의
	• 동을 리모델링하는 경우 그 동의 구분소유자·의결권의 각 3분의 2 이상의 결의

• ① 또는 ②가 시행자인 경우는 입주자(소유자) 전원의 동의를 받아야 리모델링을 할 수 있어서 현실적으로 많은 어려움이 있습니다.
• 그래서 실무에서는 입주자(소유자) 전원의 동의가 아닌 법상 동의율을 확보하여 사업을 진행할 수 있는 ③ '리모델링주택조힙'이 시행자로 나서는 경우가 대부분입니다.

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- 리모델링과 재건축의 차이

재건축은 건축물을 모두 부수고 새로 짓는 것이지만 리모델링은 골조를 그대로 둔다는 것이 차이점이라고 볼 수 있으며 아래표로 정리하겠습니다.

비교 구분	리모델링	재건축
근거	주택법	도시 및 주거환경정비법
최소 연한	준공(사용검사일)후 15년 이상	준공 후 30년 이상
성격	건축물 노후화 억제 및 기능 향상	노후불량 구조물 밀집지역 주거환경개선 및 주택공급
공사방식	대수선 또는 부분철거 후 증축	전면 철거 후 신축
증축범위	기존 전용면적의 30%~40% 이내	용적률 범위 내
용적률	지구단위계획 용적률 초과 허용 (건축심의로 결정)	지구단위계획 용적률 범위 내
건축기준 완화	건폐율, 용적률, 높이제한, 조경 등	없음
기부채납	없음	도로, 공원, 녹지 등 제공
장점	사업 절차 및 공사기간 감소	자유로운 평면계획 가능
단점	단지 또는 주택 내부 재배치 한계	사업절차 복잡, 분양시장 민감

 

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마치며

오늘은 신축인 재건축과 달리 기존 건축물을 철거하지 않고 노후된 건축물의 기능 향상등을 위한 리모델링 사업에 대해 알아보았는데요. 리모델링은 다른 정비사업에 비해 절차가 신속하고 기부채납이나 공공임대주택 등도 없으며, 인허가 절차도 다른 정비사업과 비교해 간단합니다. 그래서 정비사업의 대체수단으로 리모델링 사업이 대두되고 있지만 정부의 재건축 규제 완화와 리모델링 특성상 한계가 있어 리모델링 사업의 활성화가 저하되고 있다고 합니다.

 

 

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