발코니 난간은 공용부분?!

건축물에서 난간을 설치하는 목적은 높은 곳에서 사람이 추락하는 것을 방지하기 위함인데요. 공동주택에서의 난간은 입주민의 안전과 직결되는 중요한 시설일 것입니다.

아파트 등의 공동주택 난간은 일반적으로 세대 내부의 발코니 부분과 계단의 가장자리 부분에 설치되는 난간이 있을 텐데요. 오늘은 특히 세대 내 발코니 외부에 설치되어 있는 난간에 대해 알아보겠습니다.

 

발코니 난간은 공용 부분

공동주택의 발코니 난간은 세대 내에서 사람이 외부로 추락하는 것을 방지하기 위해 공용 부분에 설치되지만 각 세대에서는 이사할 때 발코니 난간에 사다리차의 사다리를 걸치기도 하고 에어컨을 설치할 때 발코니 난간에 실외기 거치대를 설치하기도 합니다.

 

그런데 발코니 난간이 각 세대 내에 있어 전유 부분일 것 같지만 발코니 난간은 건축물 외벽에 부착되어 있는 공용 부분에 해당한다고 합니다.

그래서 부실한 발코니 난간으로 인해 발생하는 사고에서는 손해배상 책임에 대한 논란이 되곤 하는데요.

 

발코니 난간이 각 세대 내에 있어 전유 부분일 것 같지만 발코니 난간은 건축물 외벽에 부착되어 있는 공용 부분에 해당하여 공용 부분의 유지, 보수 및 관리하는 입주자대표회의가 관리 소홀에 따른 손해배상 책임이 있다고 합니다.

 

한편, 대부분 아파트의 관리규약에서는 입주민이 세대에서 단독으로 사용하는 공간은 전유 부분이고, 이를 제외한 부분은 공용 부분으로 나눠 관리하고 있는데요.

 

각 시나 도에서는 공동주택의 입주자와 사용자를 보호하고 주거생활의 질서를 유지하기 위해서 공동주택의 관리 또는 사용에 관하여 관리규약의 준칙을 정하고, 공동주택에서는 이를 참조하여 아파트마다 관리규약을 별도로 정하고 있습니다.

[서울시 공동주택 관리규약 규약 준칙]
제5조(전유부분 및 공용부분의 범위)
① 전유부분은 입주자등이 세대에서 단독으로 사용하는 공간으로서 [별표 2]와 같다.
② 공용부분은 제1항의 전유부분을 제외한 다음 각 호의 주택부분․부대시설 및 복리시설과 그 대지로 하되, 그 범위는 [별표 3]과 같다.
1. 주거공용부분: 동 건물의 복도․계단․현관, 승강기 등 공동주택의 지상층에 있는 동 건물을 해당 동의 입주자등이 공동으로 사용하는 시설
2. 그 밖에 공용부분: 제1호의 주거 공용부분을 제외한 지하층․관리사무소․경비실․경로당․보육시설․주차장․주민공동시설 등 공동주택단지 안의 전체 입주자등이 공동으로 사용하는 시설

 

[별표 3]공용부분의 범위(자료:서울시 공동주택 관리규약 준칙)

 

또한, ‘「공동주택관리법」제33조’에 따르면 공동주택의 관리주체는 그 공동주택의 기능유지와 안전성 확보로 입주자 등을 재해 및 재난 등으로부터 보호하기 위해 안전점검의 실시 방법 및 절차 등에 따라 공동주택의 안전점검을 실시해야 한다고 규정하고 있습니다.

 

따라서 입주민이 세대에서 단독으로 사용하는 공간은 전유 부분이고 이를 제외한 부분은 공용 부분으로서 주요 구조부인 벽, 기둥, 바닥, 보, 지붕, 주계단, 외벽에 부착된 난간은 공용 부분으로 규정하고 있으므로 발코니 창은 전유 부분이지만 외벽에 부착된 난간은 공유 부분에 해당됩니다.

 

하지만 지자체의 공동주택관리규약 준칙은 각아파트에서 관리규약을 제정할 때 참고사항일 뿐 강제사항이 아니기 대문에 해당 아파트의 관리규약을 따라야 합니다.

 

아파트 전유부분과 공용부분의 범위는?: 공동주택관리규약

참고) 난간의 설치기준

난간에 대해 부대시설 설치기준 등에 관한 내용은 주택건설기준 등에 관한 규정에서 자세한 규정을 두고 있으며, 실외 설치 난간의 경우에는 강도 및 내구성이 있는 금속재 등의 재료를 사용해 난간이 안전한 구조로 설치될 수 있게끔 해야 합니다.

「주택건설기준 등에 관한 규정」
제18조(난간) ①주택단지 안의 건축물 또는 옥외에 설치하는 난간의 재료는 철근콘크리트, 파손되는 경우에도 날려 흩어지지 않는 안전유리 또는 강도 및 내구성이 있는 재료(금속제인 경우에는 부식되지 않거나 도금 또는 녹막이 등으로 부식방지처리를 한 것만 해당한다)를 사용하여 난간이 안전한 구조로 설치될 수 있게 해야 한다. 다만, 실내에 설치하는 난간의 재료는 목재로 할 수 있다.
②난간의 각 부위의 치수는 다음 각호의 기준에 적합하여야 한다.
1. 난간의 높이 : 바닥의 마감면으로부터 120센티미터 이상
다만, 건축물내부계단에 설치하는 난간, 계단중간에 설치하는 난간 기타 이와 유사한 것으로 위험이 적은 장소에 설치하는 난간의 경우에는 90센티미터이상으로 할 수 있다.
2. 난간의 간살의 간격 : 안목치수 10센티미터 이하
③ 3층 이상인 주택의 창(바닥의 마감면으로부터 창대 윗면까지의 높이가 110센티미터 이상이거나 창의 바로 아래에 발코니 기타 이와 유사한 것이 있는 경우를 제외한다)에는 제1항 및 제2항의 규정에 적합한 난간을 설치하여야 한다.
④ 난간을 외부 공기가 직접 닿는 곳에 설치하는 주택의 경우에는 각 세대마다 국기봉을 꽂을 수 있는 장치를 해당 난간에 하나 이상 설치해야 한다. 다만, 사업계획승인권자가 난간의 재료 등을 고려할 때 해당 장치를 설치하기 어렵다고 인정하는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 각 동 지상 출입구에 설치할 수 있다.

 

 

아파트 1층 화단에 상추 심으면 안 됩니다: 전체공용부분 일부공용부분