임대인 동의 없는 전대차 불법입니다: 전전세는?

임대차 계약에서 임차인이 임차한 주택을 다시 세를 놓는 것을 전전세 또는 전대차라고 하는데요. 이는 현행법상 정상적인 임대차 계약으로 전전세와 전대차는 얼핏 비슷해 보이지만 분명히 다릅니다. 그래서 오늘은 전대차란 무엇인지 전전세와는 어떤 차이가 있는지 알아보겠습니다.

 

전대차의 개념

전대차란 쉽게 말해 임차한 부동산을 다시 임대하는 것으로 주택으로 예를 들면 임차하여 살던 집을 임대차 기간을 못 채울 경우나 오랜 기간 집을 비워 살지 못할 경우에 임대차 기간 내에서 기존 임차인이 새로운 임차인에게 재 임대하는 것을 말합니다.

• 임대인 B: 해당 주택의 소유주이자 임대한 사람
• 전대인(임차인) A: 해당 주택을 1차로 빌린 사람, 임차한 주택을 재임대한 사람
• 전차인 C: 해당주택을 임차한 임차인에게서 2차로 빌린 사람

전대차의 특징

우리 민법은 임차권의 양도, 전대의 제한에 대해 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못하고, 임차인이 이를 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 명시하고 있습니다.

 

다시 말해 임차인 A와 임대인 B 간 임대차계약이 체결되고 이행되고 있다고 가정할 때 임대인 B의 동의를 얻어 계약을 체결한 경우는 임대인 B와 임차인 A 사이의 종전 임대차계약은 계속 유지되고, 임차인 A와 전차인 C 사이에 새로운 전대차 계약이 성립합니다.

• 전대차는 임대인의 동의 얻어 서면으로 부동산전대사용동의서를 작성하여야 합니다.
• 기존 임대인과 임차인의 임대차 계약은 전대차계약에 영향을 받지 않습니다.
• 전대인은 전차인에 대해 임대인으로서의 권리의무를 가집니다.
• 전차인의 권리는 전대인에게 행사할 수 있을 뿐 임대인에게 행사할 수 없습니다.
• 전차인은 월세를 직접 임대인에게 지급할 수 있으며, 이 경우 전대인에게 지급하지 않아도 됩니다.
• 임대인은 전차인에게 직접 월세를 달라고 할 수 있습니다.
• 전대인에게 월세를 지급했다고 하여 임대인에게 임차권을 주장할 수는 없습니다.
• 전대차 기간 중에 집이 파손될 경우는 전대인과 전차인 사이에서 책임을 져야 합니다.
• 기존 임대차계약상 부담하기로 한 내용 보다 더 큰 부담을 전차인에게 지울 수 없습니다.
• 임대차계약이 종료되면 전대차계약도 자동적으로 종료됩니다.

임대인의 동의 없는 전대차

임차인 A와 전차인 C가 임대인 B의 동의를 얻지 않고 전대차 계약을 체결한 경우는 문제가 생길 수 있는데요.

전대한 부분이 그 주택의 방 3개 중 하나 정도의 작은 일부 거나 임차인의 전대 행위가 임대인에 대한 배신적 행위가 아니라는 사정이 있는 경우를 빼고는 임대인 B는 임차인 A와의 임대차계약을 해지할 수 있습니다.

• 전대차 계약 자체는 전대인과 전차인 줄사이에서 유효하게 성립됩니다.
• 임대인은 기존 임차인과의 임대차 계약을 해지할 수 있습니다.
• 임대인은 동의 없는 전대차로 전차인에게 불법점유로 인한 임차주택 반환을 청구할 수 있습니다.
• 원칙적으로 그 효력이 없으므로 임차인과 전차인은 제삼자에 대하여 대항력이 없습니다.

집주인 바뀌면 어떻게 해야 할까요?

 

전전세와의 차이

우리가 잘 알고 있듯이 집주인이 다른 사람에게 보증금을 받고 집을 빌려주는 계약을 전세라고 하는데요. 그리고 전세로 거주 중인 임차인이 해당 주택을 제삼자에게 다시 전세를 주는 것을 전전세라고 합니다.

 

전전세는 전세권설정등기를 한 임차인이 제삼자에게 다시 임대하는 것으로 전세권설정등기를 한 임차인은 집주인의 동의 없이도 계약 후 등기된 전세권으로 임차주택의 일부 또는 전부를 전세로 제삼자에게 재임대할 수 있습니다.

따라서 전전세 계약에서는 집주인이 아니라 기존 임차인과 계약을 체결하면 되며, 다만 기존 임대차계약에서 전세권을 설정할 당시 전전세 금지조항을 넣었다면 임대를 놓을 수 없습니다.

• 전전세는 전세권설정등기를 마친 임차인이 제삼자에게 임대하기 때문에 집주인의 별도 동의 없이도 전세 계약을 맺을 수 있습니다.
• 전대차는 전세권설정등기를 하지 않은 임차인이 제삼자에게 임대하는 것으로, 반드시 집주인의 동의를 얻어야 합니다.
• 임차주택의 파손이 발생하면 기존 임차인이 집주인에게 손해배상을 합니다.

구분	전대차	전전세
정의	전세권설정증기를 하지 않은 임차인이 세를 놓는 것	전세권설정등기를 한 임차인이 세를 놓는 것
임대 시	- 집주인 동의 필수 - 건물 일부만 세를 놓을 경우엔 집주인 동의 필요 없음	- 집주인 동의 필요 없음 - 전세권설정등기 당시 전전세를 금지했다면 임대 불가 - 하자 발생 시 기존 임차인이 손해배상해야 함
임차 시	- 집주인 동의 여부 확인 필수 - 하자 발생 시 전차인이 손해배상해야 함	- 기존 임차인의 전세권이 1순위인지 확인

 

마치며

오늘은 전대차란 무엇인지 전전세와는 어떤 차이가 있는지 알아보았는데요. 집을 장기간 비우게 되어 가벼운 생각으로 잠깐 다른 사람에게 집주인 동의 없이 빌려주면 불법으로 계약을 해지 당 할 수 있습니다. 또한, 전전세 계약에 있어서는 기존 임차인의 전세권이 등기부등본상 1순위 인지를 확인하고 진행하는 것이 바람직하겠습니다.

 

전세는 전세권 아닙니다: 임차권 차이