임대차계약 시 확인설명서 확인하세요: 중개대상물 확인설명 강화

국토교통부는 전세사기 피해를 막고 소형 주택 관리비의 투명화를 위한 조치로 공인중개사의 중개대상물에 대한 설명의무를 강화했습니다. 이는 주택 임대차계약을 할 때 임차인과 임대인이 서로 확인하고 받는 '중개대상물 확인·설명서'에서 확인할 수 있는데요. 그래서 오늘은 개업공인중개사의 확인설명 의무 강화 내용인 임대차 확인정보의 설명의무, 주택 관리비 설명의무, 중개보조원 고지 확인설명 의무에 대해 알아보겠습니다.

 

'중개대상물 확인·설명서'의 의미

중개대상물의 확인설명서는 해당 중개대상물에 대한 상태ㆍ입지 및 권리관계와 관련법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 등 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항에 대하여 개업공인중개사가 중개가 완성되기 전에 확인하여 정해진 양식에 작성하는 자료입니다.

• 개업공인중개사: 이 법에 의하여 중개사무소의 개설등록을 한 사업자등록자(대표)를 말합니다.

그리고 개업공인중개사는 중개를 의뢰 받은 경우, 중개가 완성되기 전에 해당 중개대상물에 대하여 확인할 사항을 확인하여 이를 해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 합니다.

 

또한, 개업공인중개사는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 중개대상물에 관한 확인·설명사항을 대통령령이 정하는 바에 따라 서면(중개대상물 확인·설명서)으로 작성하여 거래당사자에게 교부하고 3년간 그 원본, 사본 또는 전자문서를 보존하여야 합니다.

공인중개사의 설명의무 강화

- 임대차 확인정보 설명의무

임대인의 납세 정보 공개가 의무 사항 됨에 따라 공인중개사는 안전한 거래를 위하여 임대인이 체납여부를 서류로 증빙해야 하는 점을 임대인과 임차인에게 설명해야 하며, 개정된 주택임대차보호법에 따라 임대차 계약 때 임대인의 정보로서체납여부를 알 수 있는 납세증명서와 임차인에게 해당 주택의 선순위 보증금및 임대차 정보를 알 수 있는 전입세대확인서를 반드시 제시해야 합니다.

 

또한, 임차인의 정보열람 권한과 소액임차인의 기준과 범위, 최우선변제금은 얼마인지, 전세보증보험 등 임차인 보호제도를 설명하여야 합니다. 그리고 임대인과 임차인은 이런 임대차 확인 정보를 공인중개사가 설명했다는 확인으로 임대인·임차인의 서명란에 서명하여야 합니다.

임대차 확인정보 설명의무(자료:국토교통부)

- 주택 관리비 설명의무

그동안 원룸·오피스텔 등 소규모 주택에서 '깜깜이' 관리비 부과로 인해 '제2의 월세' 등 피해사례가 잦아 국토교통부는 소규모 주택 관리비 투명화 방안을 발표하고 전월세 매물 광고 시 10만 원 이상 정액관리비의 표시내역의 세분화 및 중개플랫폼에 표준화된 관리비 입력기능의 추가를 진행 했는데요.

 

이에 관리비 투명화를 위해 중개대상물에 대한 확인설명 의무를 강화하는 내용으로 공인중개사는 임대차계약서에 비목별 관리비 내역을 명시해야 하며, 중개대상물 확인설명서에 실제 관리비 세부 항목을 추가 작성하고 임차인 등 중개의뢰인에게 자세히 설명하여야 합니다.

주택 관리비 설명의무(자료:국토교통부)

 

법무부가 만든 주택임대차표준계약서 작성법: 관리비 세부내역 표기

 

- 중개보조원 고지 확인·설명

최근 부동산 중개 시장에서 조직적인 전세사기에 '중개보조원'제도를 악용한 불법 중개의 피해를 막기 위해 중개보조원은 반드시 자신이 중개보조원임을 밝히도록 관련 법이 개정되었는데요.

• 중개보조원: 중개대상물에 대한 현장안내와 일반서무 등 중개업무와 관련된 업무를 보조합니다.

이에 개업공인중개사는 공인중개사를 가장한 무자격자인 중개보조원의 실질적인 중개 등 불법행위를 막기 위해 중개보조원의 신분고지 의무에 대한 이행여부를 확인하고, 임차인 등 중개의뢰인에게 설명하여야 합니다.

중개보조원 고지 확인설명(자료:국토교통부)

마치며

오늘은 임대차 계약에 있어서 중개대상물에 대한 개업공인중개사의 확인설명 의무 강화에 대하여 알아보았는데요. 개업공인중개사가 이들 항목에 대한 설명을 부실하게 하거나 누락하면 경중에 따라 최대 500만 원의 과태료를 부과한다고 합니다. 부동산 중개사고 및 분쟁예방을 위해 임대차 계약 시 해당 중개대상물의 주요 확인사항에 대하여 개업공인중개사와 거래당사자가 확인설명서에 별도로 서명하고 확인하도록 한 만큼 전세사기와 같은 문제가 미연에 방지되길 바랍니다.

 

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