용적률의 한계: 용적률이란?

재건축 시장에서 용적률 상향은 사업성에 직접적인 영향을 미치는 건축 규제 완화인데요.

건물을 지을 수 있는 땅은 한정되어 있기에 새로운 건물을 다시 건축하려면 기존 보다 용적률을 높여 건물을 높게 지어야만 분양 물량이 더 확보되어 사업성이 있습니다.

오늘은 재개발·재건축사업의 사업성과 직결되는 용적률의 개념과 계산방법에 대해 알아보겠습니다.

 

용적률이란?

땅에 건물을 건축하려면 건물의 면적이나 규모, 몇 층까지 건물을 건축할 수 있는지가 중요할 텐데요.

이에 용적률이란 건축물에 의한 토지의 이용도를 보여 주는 기준으로서 건축물을 지을 대지의 넓이에 대한 건축물의 각 층 바닥면적 합의 비율로 계산됩니다.

- 용적률의 계산방법

용적률을 산정할 때 연면적은 지하층의 면적이나 주차나 피난안전구역 등 사람이 상시 거주하지 않는 공간의 면적은 제외되는데요.

• 대지면적: 건축법상 건축할 수 있는 대지의 넓이
• 지상층 연면적: 지하를 제외한 지상의 건축물 각층 바닥면적을 합친 면적

예를 들어, 면적이 200평인 대지면적에 한 개 층의 바닥면적이 100평으로 4층의 건물을 건축한다고 할 경우, 총면적의 합계인 연면적은 100평 X 4층 = 400평 이 됩니다.

 

이것을 대지면적의 200평과 비교하면 2배로 200%가 되며, 이것이 이 건물의 용적률이 됩니다. 따라서, 대지 면적이 200평이고 용적률이 200%라면 연면적이 400평까지 건축할 수 있다는 뜻이 됩니다.

 

또한, 대지면적이 200평이고 한 개층 바닥면적이 100평인 건축물이 10층이라면 용적률은 500%가 되며, 이렇게 층수가 높을수록 용적률은 높아지고 용적률이 높을수록 층수는 많아져 높은 건축물이 되는 것입니다.

 

결국, 정비사업지의 조합들은 용적률을 높일수록 일반분양 가구수를 늘려 분양 수익을 더 확보할 수 있기에 용적률 완화를 반기는 것입니다.

- 용적률의 한계

그렇다고 용적률을 무작정 높일 순 없는데요.

 

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(약칭: 국토계획법)에 따르면 토지를 효율적으로 이용하기 위하여 용도지역별로 건폐율과 용적률에 대해 최대한도의 범위를 규정하고 있으며, 이를 근거하여 지자체 조례를 통해 관할구역의 면적, 인구규모 및 용도지역의 특성 등을 고려하여 용적률을 구체적으로 규정하고 있습니다.

지역지구제, 효율적 토지이용: 용도지역, 용도지구, 용도구역을 알아보자

* 용도지역에 따른 건폐율 및 용적률 최대한도
용도지역		세 분	건폐율	용적률
도 시 지 역	주거지역	제1종전용	50% 이하	100%
		제2종전용	50% 이하	150%
		제1종일반	60% 이하	200%
		제2종일반	60% 이하	250%
		제3종일반	50% 이하	300%
		준주거	70% 이하	500%
	상업지역	중심상업	90% 이하	1,500%
		일반상업	80%  이하	1,300%
		근린상업	70%  이하	900%
		유통상업	80%  이하	1,100%
	공업지역	전용공업	70% 이하	300%
		일반공업	70%  이하	350%
		준공업	70%  이하	400%
	녹지지역	보전녹지	20%  이하	80%
		생산녹지	20%  이하	100%
		자연녹지	20%  이하	100%
관리지역		계획관리	40%  이하	100%
		생산관리	20%  이하	80%
		보전관리	20%  이하	80%
농림지역			20%  이하	80%
자연환경보전지역			20%  이하	80%

 

다만, 아파트 개별 단지의 용적률은 인허가 권한을 가진 지방자치단체가 법적 상한선 이내에서 정하며, 지자체가 제시한 조건을 이행해야만 용적률을 추가로 받을 수 있습니다.

 

이렇게 땅은 구분된 용도지역별로 용적률의 최대한도가 정해져 있어서 재건축을 한다고 해도 추가로 건물을 높이는 데는 한계가 있는데요.

 

재개발·재건축 활성화를 통한 안정적인 주택공급이라는 방 안에서 사업성 개선을 위해 용적률이 상향되고 있지만 무작정 용적률만 올렸다간 그에 따른 많은 부작용이 나타날 수 있습니다.

 

예상되는 문제

• 용적률을 높이면 건물들의 높이가 높아지고 가구수도 많아져 좁은 면적에 인구밀도는 높아질 것입니다.
• 한정된 대지로 인해 아파트 동 간 거리는 짧아질 것이고, 높아진 건물은 일조권, 조망권, 사생활 침해 등의 문제를 발생시킬 것입니다.
• 교통난, 학교난, 쓰레기난, 주민 갈등 등 각종 사회 부작용이 나타날 수 있습니다.
• 높은 개발이익으로 공공기여 비율이 증가하고, 이에 따른 주민 반발로 정비사업은 지연될 것입니다.

노후 도심지 정비: 민간 도심복합개발사업

오늘은 건축 규제인 용적률에 대해서 개념과 계산방법에 대해 알아보았는데요.

안정적인 주택공급을 위해서 재건축, 재개발 추진이 곤란한 단지의 사업성을 높여주기 위한 용적률 완화라는 지원책을 쓰지만, 그다음 20~30년 뒤에는 또 어떻게 될까요?

저출생·고령화 시대에 맞는 조금 더 신중한 재건축사업의 구조와 인식이 필요해 보이며, 반영구적인 도시계획이 필요하겠습니다.