초고층 아파트 '49층' 이유 있다?

노후된 주택을 재건축하는 정비사업의 명분아래 고층아파트의 층수제한 규제가 풀리면서 초고층아파트 시대가 빨라지고 있습니다. 요즘 아파트 분양광고를 보면 대부분이 49층이라는 문구를 내세워 초고층 건물의 상징성을 내세우는 홍보글이 자주 등장하는 것을 볼 수 있습니다. 그래서 오늘은 초고층 아파트의 의미와 '49층'의 의미에 대해 알아보겠습니다.

 

초고층아파트의 의미

서울시는 지역특성을 고려한 높이 관리로 유연하고 특색 있는 스타이라인을 창출하고 도시경관의 창의성과 공공성을 확보한다는 취지로 지난 10년간 유지되어 온 35층 룰 규제를 삭제했는데요.

이에 대한 논란은 많지만 주거공급확대와 초고층에 대한 수요자들의 관심이 맞물리면서 '초고층아파트 시대'의 개막도 빨라지고 있습니다.

 

업계에선 통상적으로 30층 이상 아파트를 '초고층 아파트'라고 합니다.

이런 초고층 건물은 고층 단지의 상징성으로 랜드마크화가 가능하고 주변 아파트의 가격 상승을 이끕니다.

 

또한, 이런 초고층 아파트를 중심으로 상권이 형성된다는 이점도 있어 수요자들의 인기가 높으며, 지역 내 시세 흐름을 주도하는 단지가 됩니다.

초고층아파트의 기준은 무엇일까?

현행 「건축법」은 건물 층수가 30층을 넘거나 높이 120m 이상이면 ‘고층 건축물’로 규정하고 초고층건물과 준초고층건물로 분류하고 있습니다.

• 고층건축물: 층수가 30층 이상이거나 높이가 120미터 이상인 건축물
• 초고층 건축물: 층수가 50층 이상이거나 높이가 200미터 이상인 건축물을 말합니다.
• 준초고층 건축물: 고층건축물 중 초고층 건축물이 아닌 건축물로 층수가 30~49층, 높이 120m 이상 200m 미만인 건축물을 말합니다.

'49층' 의미는 무엇일까?

초고층 건물에 해당하는 50층 이상 아파트는 「초고층 및 지하연계 복합건축물 재난관리에 관한 특별법」(약칭: 초고층재난관리법)를 적용받아, 지상층으로부터 30개 층마다 한 층 공간을 모두 비우고 대피공간인 '피난안전구역'을 의무로 설치해야 합니다.

또한, 초고층 아파트(50층 이상) 건축 허가를 받으려면 지진·테러·해일 등에 대비한 40여 개 심의와 인허가 절차를 거쳐야 해서 이에 들어가는 시간과 비용이 만만치 않아 50층 이상을 기피한다고 합니다.

 

반면에 초고층의 범위인 50층에서 한 층만 낮춰 49층으로 짓는 아파트는 준초고층 건물에 해당하여 당초 건축물 전체 층수의 2분의 1에 해당하는 층으로부터 상하 5개 층 이내에 대피공간을 설치하는 것이 원칙이나, 계단을 넓게 설치하면 이 대피공간을 굳이 만들지 않아도 되며, 지상으로 연결되는 직통계단의 계단 및 계단 도중에 설치하는 공간의 너비를 1.2m 이상으로 설치하면 되는 등 건축 규제가 초고층아파트 보다 훨씬 느슨합니다.

 

이처럼 층수 한 개 차이로 규제 강도가 달라지기 때문에 건설사 입장에선 굳이 50층 이상의 아파트를 지을 필요가 없는 것입니다.

초고층아파트의 단점

초고층 건물의 가장 대표적인 단점은 안전과 건강상 문제일것입니다. 또한, 아파트 층수를 제한하지 않을 경우 조망권과 일조권 침해, 주변 아파트와의 형평성 등 다양한 문제로 이어질 수 있습니다.

• 초고층 건물의 건축 기술이 많이 좋아졌다고는 하지만 여전히 화재나 지진 등 재해에 취약하다는 지적이 많이 있습니다.
• 환기가 쉽지 않은 초고층의 구조적인 특성 때문에 건강에 대한 위험이 상대적으로 높습니다.
• 화재시 피난층인 피난안전구역이 있다 해도 결국 지상으로 대피하는 것이 최종 목표입니다.
• 화재시 고가사다리차나 방수차로 화재를 진압하기에엔 높이의 제약이 있어 한번에 불길을 잡기 어렵습니다.
• 저층의 일조권 침해 문제 등 거리에 햇빛이 안들어 올수도 있습니다.

마치며

오늘은 초고층 아파트의 의미와 '49층'의 의미에 대해 알아보았는데요.

최근 서울 재건축·재개발 추진 단지들의 초고층화와 키높이기에 힘을 쏫는 이유는 아파트를 초고층 건축으로 가구수를 늘려 주민의 비용 부담을 줄이고 사업성 확보 및 지역 내 랜드마크를 조성해 아파트 단지의 가치를 더욱 높이기 위해서 일 것입니다.

그러나 전문가들은 이런 초고층아파트의 상징성이나 부동산의 사적 가치는 모든 이들이 경관을 볼 수 있는 권리인 공적 조망권을 앞설 수 없다고 지적하고 있습니다. 또한, 이런 고층화의 고밀개발은 인구 과밀화 현상으로 인한 교통 체증을 비롯해 도로, 주차장, 상수도 등 기반 시설 부족 등의 부작용이 불가피할 것이라는 우려도 있습니다.

 

 

아파트 화재시 무조건 대피하면 안 된다?: 입주자 화재 피난행동요령