아파트 공유숙박 불법?!: 숙박업과 단기임대의 차이

여행이나 출장 등으로 숙소를 알아볼때 온라인 공유숙박플랫폼을 이용한다는 이야기를 많이 듣는데요. 집에 남는 방이 있어서 부업 한번 해보겠다고 에어비앤비 같은 곳에 등록하여 숙박행위를 했다가 불법으로 적발되는 사례를 종종 접하곤 합니다. 그러면 단기임대로 계약하는것은 괜찮을까요? 오늘은 숙박업과 단기임대의 차이에 대해 알아보겠습니다.

 

숙박업과 단기임대의 차이

여행이나 출장, 1인 청년가구가 늘고, 직장 근속기간은 줄어들면서 숙소나 집을 짧은 기간만 머물고자 하는 수요가 커지고 있는데요.

이에 숙박과 단기임대는 사실상 행위적으로 유사한 측면이 있지만 법에는 두 가지의 요건이 엄격히 구분되어 있어서 동일한 것으로 볼 수는 없습니다.

 

먼저 공중위생영업을 하는 숙박업은 공중위생관리법 제2조 제1항 제2호에 '숙박업이라 함은 손님이 잠을 자고 머물 수 있도록 시설 및 설비 등의 서비스를 제공하는 영업을 말한다.'라고 정의하고 있으며, 숙박업 영업을 하고자 하는 사람은 관할 행정기관에 신고해야 하는데요.

 

만약 영업 신고를 하지 않고 영업하다 적발되면 형사처벌 대상으로 2년 이하의 징역이나 2000만 원 이하의 벌금에 처해질 수도 있습니다.

 

이렇게 숙박업은 잠을 자고 머무르기 위한 시설과 설비 등이 중요한 개념적 요소이기에 기간이 매우 짧고, 잠을 자고 머무르는데 필요한 시설 등이 갖춰져 있으며, 실무에 사용 약관 등의 규정 및 숙박에 대한 홍보 여부 등은 숙박영업행위로 판단되어집니다.

반면에 단기임대는 임대차의 일종으로서 민법에 따르면 임대차는 상대방에서 목적물을 사용, 수익 하게 할 것을 약정하는 것이며, 그 목적물을 손상시키지 않는 한 사용, 수익에 대한 제한은 없고, 실무적으로 임대차 계약서를 작성하게 되어 있습니다.

 

통상의 '공유숙박'인 '숙박업'과는 개념적으로 분류되며, 연 단위의 임대가 아닌 주 혹은 월 단위의 짧은 기간 부동산을 임대하는 것을 뜻합니다.

임대인들에게는 단기임대가 빠른 공실 해결이 가능하고 월세 수익보다 높은 이익을 얻을 수 있다는 면에서 새로운 투자 방법으로 떠오르고 있기도 합니다.

 

깔세가 무엇인가요? 단기임대?!

 

- 아파트를 공유숙박플랫폼에 올리려면?

공유숙박플랫폼은 숙박을 예약하는 서비스에 불과하기 때문에 그것을 이용하는 자체가 불법은 아니며, 숙박영업행위를 하기 위해선 관련 인허가를 받고 해야 되기 때문에 이런 인허가를 받지 않고 하는 숙박업에 대해서 불법이 되는 것입니다.

 

공유숙박 플랫폼에 등록할 수 있는 숙박업의 형태는 크게 세 가지가 있을 수 있는데요.

• 일반적으로 공중위생관리법에서 정한 '일반 숙박업'
• 관광진흥법에서 정한 '외국인관광 도시민박업': 서울이나 부산 같은 도심에서는 집주인이 항시 거주하면서 외국인 관광객에게 한국의 가정문화를 체험할 수 있도록 적합한 시설을 갖추고 숙식을 제공하여야 하며, 단순히 방이나 집을 빌려주는 것만으로는 안됩니다.
• 농어촌정비법에서 정한 '농어촌민박업': 농어촌에서는 외국인은 물론 내국인에게도 숙박을 제공할 수 있으며, 한옥 체험도 내·외국인 모두 가능합니다.

또한 신청주택이 건축법 등에 위반되는 사항은 없는지, 공동주택일 경우 공동주택관리규약에 위반사항은 없는지, 입주민들의 동의는 받았는지 등 여러 가지를 고려해야 합니다.

- 단기임대로 공유숙박 가능할까?

최근에는 한 달 단위, 심지어 주 단위 임대차 계약도 늘고 있는데요. 단기임대는 임대차 계약을 통한 임대업이기 때문에 무허가 숙박업 운영과는 다르며, 불법이 아닙니다.

 

하지만 단기 임대이더라도 칫솔이나 비누, 세제, 휴지, 침구 등의 위생용품을 반복적으로 제공하면 숙박 영업으로 간주되며, 숙박업을 하려면 공중위생관리법 등에 따른 시설과 설비를 갖추고 신고해야 하므로 적발되면 2년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금에 처할 수 있습니다.

 

또한, 현재 임차인이 단기간 집을 비움으로 인해 월세를 충당하거나 부업의 용도로 집주인의 허락 없이 재임대하는 전대는 불법인데요.

민법 제629조 1항에 따라 임차인이 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대할 경우 이는 불법 행위에 해당하며, 임차인이 이 규정을 위반했을 시 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다.

 

따라서, 불법 전대는 법의 보호를 받을 수 없으므로 임차인은 전 임차인으로부터 예치금이나 미리 지급한 요금을 돌려받지 못할 수도 있습니다.

 

임대인 동의 없는 전대차 불법입니다: 전전세는?

 

오늘은 숙박업과 단기임대에 대해 알아보았는데요. 침구류 세탁, 세면도구 비치 등의 반복적인 서비스의 운영은 숙박업에 가까우므로 허가 업체인지 확인이 필요하겠습니다.

또한, 이제는 다양한 계층에서 주거생활에서의 많은 변화와 함께 단기임대가 점점 짧은 계약기간으로 그 영역이 넓어짐에 따라 숙박업 영역과의 경계가 모호지는 경향이 있는 만큼 숙박업과 임대업의 좀 더 명확한 경계가 필요해 보입니다.