임대차계약 연장 유형

임대차계약 기간의 만기가 다가오면서 계속 거주할지, 새로운 집을 알아봐야 할지 고민이 되실 텐데요. 오늘은 기존 집에 계속 살기로 결정할 경우, 임대차계약의 연장 유형과 그 방법에 대해 알아보겠습니다.

 

임대차계약 연장 유형

임대차계약에서 최초 2년 전월세 계약을 했다면 임차인·임대인은 모두 임대차 계약기간을 지켜야 하며, 계약기간 중 일방적으로 어느 한쪽이 계약을 해지할 권리는 없습니다. 하지만, 당사자간 합의가 있다면 계약을 해지할 수 있습니다.

묵시적 갱신

묵시적 갱신은 임대인이 임대차 계약기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인에게 갱신을 거절한다고 통지하지 않고, 임차인 역시 임대차 계약기간이 끝나기 2개월 전까지 계약종료를 통지하지 않았다면 그 기간이 끝난 때에 바로 전 계약과 동일한 조건으로 임대차계약이 갱신되는 것을 말하는데요.(주택임대차보호법 제6조)

 

뒤늦게 임대인이 묵시적으로 연장된것을 알고 갱신 거절을 표시해도 소용없으며, 또 임차인의 합의 없이는 계약 조건을 바꿀 수 없습니다.

 

* 임차인에게 유리한 묵시적갱신

• 임차인은 묵시적 갱신기간에 언제든지 임대인에게 계약 해지 통지하면 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나 계약이 종료됩니다.
• 임차인의 계약해지 통지 시 임대인은 3개월 안에 보증금을 마련해야 하고 중개수수료도 임대인이 부담해야 합니다.
• 보증금과 차임에 대한 증액을 5% 이내에서 2년 더 연장할 수 있는 계약갱신청구권도 아낄 수 있어 최대 6년을 거주할 수 있게 됩니다.

묵시적갱신, 합의 계약이 아니라고?: 계약갱신청구권은?

다만, 임대인 입장에선 부동산 침체기 임차인의 수요가 없을 땐 계약 종료시점의 보증금 반환 시기를 묵시적 갱신기간 동안 미룰 수 있으며, 전세시세가 내려가는 시기엔 전세보증금을 감액하여 연장 계약할 수도 있어 보증금 반환에 대한 부담을 덜 수 있습니다.

합의 갱신

합의 갱신은 계약 당사자들의 합의에 의하여 계약을 연장하는 경우로서 주택 임대차계약에서 가장 흔한 계약 갱신인데요.

임대인은 만기가 다가오면 보증금 또는 임대료의 증액을 조건으로 재계약을 제의하고, 임차인은 이를 승낙하는 경우가 가장 대표적입니다.

 

이처럼 임대차보증금을 증액하고 차액만큼을 추가로 지급하는 내용의 계약을 하였다면, 이 부분에 대한 확정일자를 새롭게 받아야 추후 우선변제권을 주장할 수 있습니다.

 

또한, 임차인이 계약기간 중 이사를 하게 된다면 임대인의 합의가 필요하며, 이러한 중도 퇴거는 임차인 사정에 의한 퇴거임으로 중개수수료도 임차인이 부담해야 합니다.

• 임차인에게 유리한 점은 없지만 전세시세의 하락 시기엔 합의 갱신으로 계약갱신청구권을 아끼는 것이 유리합니다.
• 최초 임대차계약과 같은 2년의 온전한 계약기간을 원한다면 합의 갱신이 유리합니다.

계약갱신요구권 갱신

계약갱신요구권은 임대인에게 사용의사를 통지해야 효력이 발생하는 것으로 계약기간은 2년 연장되고, 동시에 묵시적 갱신의 계약해지처럼 연장된 기간 내 언제든 임대인에게 계약해지 통보 하면 3개월 후 임대차계약이 종료됩니다.

 

또한, 이때 발생하는 중개수수료에 대해선 임대인이 부담해야 하므로 임차인에겐 절대적으로 유리한데요.

임대차계약기간의 만기가 다가오면서 이사를 생각하는 임차인이라면 계약갱신청구권을 활용해 계약연장 후 더 살다가 원하는 시기에 전셋집을 갈아탈 수 있습니다.

 

반면에 임대인은 임차인에게 계약갱신요구권을 사용하지 말아 달라 요구할 수 없으며, 계약 해지 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 보증금을 반환해야 하고 다음 세입자를 구하는데 중개수수료 등 비용이 발생합니다.

 

결국, 부동산 시장이 불경기로 접어들면서 이러한 계약갱신요구권에 근거한 임차인의 일방적인 계약 해지권이 문제가 될 수 있는데요.

 

세입자는 이렇게 연장된 2년을 전부 채우지 않은 상태에서 언제든지 집주인에게 계약 해지를 통보할 수 있기에 3개월 뒤 갑자기 보증금을 반환해야 하는 집주인은 이러한 난감한 상황에 보증금을 내주지 못할 수도 있습니다.

계약갱신요구권 사용 시 계약서 다시 써야 하나요?

오늘은 임대차계약의 갱신 유형과 방법에 대해 알아보았는데요.

신규로 전세 계약을 체결하거나 서로 합의에 의해 전세 계약을 갱신한 경우, 계약 기간이 만료되기 전에는 세입자의 일방적인 중도 해지가 불가능하지만, 묵시적 갱신 또는 계약갱신요구권에 근거한 계약 갱신은 세입자가 언제든지 퇴거하기 위한 수단으로 사용될 수 있기에 보증금 반환에 대한 주의가 필요합니다.