집주인 바뀌면 어떻게 해야 할까요?

집주인은 임대를 놓은 주택을 얼마든지 팔 수 있습니다. 그런데 임차한 주택에 살고 있는 중 주택이 새로운 집주인으로 바뀐다면 임차인 입장에서는 긴장할 수밖에 없는데요. 가장 큰 걱정은 임차보증금을 안전하게 회수할 수 있냐는 것일 겁니다. 그래서 오늘은 임대차계약 기간 중 집주인이 바뀌었다면 세입자가 꼭 알아야 할 것에 대해 알아보겠습니다.

 

임대인 지위 승계

「주택임대차보호법」 제3조 제4항에 따르면 "임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다"라고 규정하고 있는데요. 이는 법률 규정에 따른 승계로서 임대인은 임차인의 동의를 받을 필요는 없으며, 임차인에게 통지할 필요도 없습니다.

 

임차인은 임대인이 바뀌기 전에 임대차에 있어서 전입신고와 확정일자를 모두 받은 상황이라면 임차인의 대항력과 우선번제권이 생기기 때문에 계속해서 임차주택에 살 수 있습니다.

 

즉, 임대인의 일체의 채권과 보증금 반환 채무를 포함한 모든 채무가 양수인에게 포괄적으로 이전되므로 새로운 집주인이 기존의 임차인에게 나가 달라 할 수 없으며, 임차인은 계약 만기까지 그대로 거주할 수 있습니다.

 

임대차계약 연장 유형: 유리한 방법?!

 

임대차계약서 재작성 유무

주택임대차보호법에 따라 새로운 집주인은 주택에 대한 소유권뿐만 아니라 전 집주인의 채권과 채무도 함께 승계하기 때문에 집주인이 바뀌었다고 임대차계약서를 다시 작성해야 되는 건 아닙니다.

즉, 법률에 따라 새로운 집주인에게 기존 임대차 계약이 그대로 승계되는 것으로 집주인만 바뀌고 기존 계약 내용은 그대로 진행된다고 보면 됩니다.

임차보증금의 반환

갑자기 집주인이 바뀌어 새로운 집주인이 임대인의 지위를 승계한다 등의 내용으로 세입자의 입장에선 불안한 마음과 보증금을 누구에게 받아야 하는지 걱정될 텐데요.

 

새로운 집주인은 법률에 따라 임대인의 지위를 승계함으로 세입자를 내보낼 권리가 없으며 기존 계약을 성실히 이행할 의무가 있습니다.

따라서 새로운 집주인은 임차보증금을 돌려줄 의무가 생기며, 임차인은 계약 만기 시 새로운 집주인에게 임차보증금을 돌려받을 수 있습니다.

 

임차인이 기존에 전입신고와 확정일자를 받아 거주하고 있었다면 대항력을 갖추고 우선변제권을 받을 수 있으므로 새로운 집주인이 근저당을 새로 설정했다고 하더라도 임차인이 근저당보다 선순위를 확보할 수 있습니다.

만약, 소위 깡통전세등으로 인한 임차주택이 경매가 진행된다고 하더라도 기존에 대항력을 취득했다면 후순위 채권자보다 우선하여 변제받을 수 있습니다.

 

전세계약 체결후 유의사항 및 확인사항 : 잔금지급시 대항력 우선변제권

임차인이 임대차 승계를 원하지 아니할 경우

최근 경기침체로 금리인상과 전세사기, 깡통전세 등으로 보증금 반환 능력이 없는 양수인으로 인해 기간이 만료되더라도 보증금을 반환받지 못하는 경우가 다수 발생하고 있는데요.

 

임차인이 이런 능력 없는 양수인에게 임대인의 지위 승계를 원하지 않을 경우에는 그 임차주택이 양도된 사실을 안 시점부터 상당한 기간 내에 이의를 제기해 임대차 계약을 즉시 해지하고, 양도인인 전 임대인에게 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.

상당한 기간 내에 이의제기는 묵시적 갱신 후 임차인의 해지로 해지 효력의 발생을 통지 후 3개월로 규정하고 있으므로 임차 주택 양도 사실을 안 날로부터 3개월 이내에 이의제기를 함이 타당할 것 같습니다.

[대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다 64615 판결]

마치며

오늘은 임대차계약 기간 중 집주인이 바뀌었다면 세입자가 꼭 알아야 할 것에 대해 알아보았는데요. 이와 관련해서 임대차계약서를 새로 작성하였다 하더라도 종전 임대차계약을 소멸시키고 새로운 임대차계약의 체결로 보지 않고 종전 임대차계약을 그대로 승계한 것으로 본다는 판시도 있으니 이로 인한 새로운 임대차계약서 작성 시 고려하시기 바랍니다.