지분등기와 구분등기의 차이: 공동등기는?

부동산은 일반 물건과 다르게 그것이 누구의 소유인지 누가 점유하고 있는지 쉽게 알 수가 없습니다. 그래서 국가에서는 등기 제도를 통해 공적장부에 부동산의 표시와 권리관계를 기재하여 누구나 알 수 있게 하고 있는데요.

부동산에 관한 소유권 등의 권리관계가 발생하거나 그 권리가 이전 또는 변경되기 위해서는 등기가 되어야만 그 효력이 생깁니다. 오늘은 부동산 등기에 있어서 자주 헷갈리는 지분등기와 구분등기, 공동등기의 차이에 대해 알아보겠습니다.

 

지분등기와 구분등기

부동산 등기는 그 등기의 원인과 목적에 따라 여러 형태로 나뉘는데요. 부동산을 소유하는 방식에 따라 지분등기, 구분등기, 공동등기로 나눠 볼 수 있겠습니다.

 

- 구분등기

하나의 부동산이 개인 한 사람의 명의의 경우는 개인등기로서 해당 부동산에 대해 개인이 자유롭게 권리를 행사할 수 있는데요.

한 건물이 구조적으로 각각 분리되고, 독립적으로 사용할 수 있어서 소유권을 개별적으로 구분하여 등기하는 것을 구분등기라고 합니다.

 

주로 공동주택인 아파트, 다세대주택이나 상가 등의 집합건물이 구분등기가 가능하며, 다가구주택이나 단독주택, 고시텔이나 소호사무실은 구분등기가 불가능합니다.

- 지분등기

반면에 하나의 부동산을 여러 명이 소유하는 것을 공유하는 것으로서 부동산에 대한 공유자의 권리를 공유자 간의 합의 또는 법률을 통해 지분비율을 정해 놓은 등기를 지분등기라 하는데요.

 

즉, 지분등기는 공유지분등기의 줄임말로 해당부동산을 여러 사람이 지분을 나누어 소유하는 것으로서 어느 특정 부분의 소유가 아닌 공유지분의 비율만큼을 소유하는 관계인 것입니다.

 

따라서 자신의 지분만의 매매 등 처분은 가능하지만 공유 부동산의 처분이나 변경은 공유자의 동의 없이는 불가합니다.

공동소유 부동산, 지분 매매는 동의 필요 없습니다.

공동등기

공동등기는 공유개념의 지분등기와는 다른 개념으로 지분이 없이 한 부동산에 여러 사람이 등기하며, 등기부를 보면 공동등기자의 이름이 모두 명시가 되어 재산권 행사도 공유자들의 동의가 필요합니다.

 

주로 부부가 집을 공동명의로 소유하거나 가문의 선산의 경우를 예로 들 수 있겠습니다.

- 구분등기와 지분등기의 차이

구분등기 방식의 경우는 소유권을 아파트처럼 사고팔 수 있기 때문에 나중에 매매할 때 팔기가 쉽지만, 지분등기는 공동 소유하는 부동산에 대한 각 공유자의 권리 형태로 지분만 표시되기에 매매가 쉽지 않습니다.

 

간혹 구분등기가 되지 않는 부동산에 대해 "개별등기"라는 표현으로 구분등기가 되는 것처럼 소비자를 헷갈리게 하는 경우가 있는데요. 이는 지분등기로서 공유부동산의 지분에 대한 권리만을 가지므로 구분등기와 다름에 주의해야 합니다.

구분	구분등기	지분등기
관련법령	- 부동산등기법 제15조 "등기부를 편성할 때에는 1필의 토지 또는 1개의 건물에 대하여 1개의 등기기록을 둔다. 다만, 1동의 건물을 구분한 건물에 있어서는 1동의 건물에 속하는 전부에 대하여 1개의 등기기록을 사용한다." - 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조 "1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분은 이 법에서 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다."	- 민법 제263조 "공유자는 그 지분을 처분할 수 있고, 공유물 전체를 지분의 비율로 사용, 수익할 수 있다."
등기부 표시	구분된 해당 호수가 명확히 기재	구분된 호수가 없고, 1/10 같은 형태의 지분으로만 표시
등기의 예	아파트, 다세대주택, 구분 상가 등	부동산 투자, 기획부동산
기타	개별등기라는 용어로 구분등기와 혼돈에 주의	공동등기와 다르며, 지분만의 매매는 가능하지만 공유물의 변경이나 건축행위엔 공유자의 동의필요

 

 

공동소유 부동산, 지분 매매는 동의 필요 없습니다.