장기수선계획 수립대상 공동주택의 범위는?

아파트와 같은 공동주택은 여러 사람이 공동으로 사용하는 시설인 만큼 장기간에 걸쳐 쾌적하고 안전하게 유지관리하는 것이 매우 중요한데요.

공동주택의 공용 부분이나 공용 시설물의 유지보수 및 교체를 위해 필요한 비용을 예측하고, 이를 체계적으로 관리하기 위한 계획을 장기수선계획이라 합니다. 그래서 오늘은 장기수선계획의 역할과 수립대상인 공동주택의 범위에 대해 알아보겠습니다.

 

공동주택 장기수선계획의 역할

우리는 미쳐 생각이나 계획이 없던 일이 갑자기 닥치면 당황하기 마련입니다. 특히 아파트와 같은 공동주택에 설치된 시설들이 계획도 없이 갑자기 고장이나 파손이 발생하면 즉각적인 대처도 어렵고, 시설들의 수선비용에 대한 경제적 부담이 한 번에 몰릴 수밖에 없는데요.

 

이에 대규모 수선을 위한 비용부담의 근거를 명확하게 제시하고, 수선공사의 실시 시기와 수선정도를 정하며, 적정한 수선 시점의 판단과 수선금액 부담을 연도별, 월별로 징수하여 장기수선충당금을 적립함으로써 건축물의 장수명화를 체계적으로 정리하려는 것이 장기수선계획의 역할입니다.

- 장기수선계획의 수립대상

공동주택의 장기수선계획 대상은 관리주체가 관리하는 공용 부분을 대상으로 하며, 전유 부분은 해당하지 않습니다.

따라서 공동주택의 공용 부분은 입주민이 세대에서 단독으로 사용하는 공간, 즉 전유 부분을 제외한 부분을 의미합니다.

 

아파트 건물의 복도, 계단, 입구홀, 승강기 등 공동주택의 입주민이 공동으로 사용하는 시설과 관리사무소, 경비실, 경로당, 주민공동시설 등 공동주택 입주민이 공동으로 사용하는 부대시설 및 복리시설이 이에 해당합니다.

 

또한, 공동주택의 전유 부분과 공용 부분의 구분은 해당 공동주택관리규약에 별도로 규정하고 있으며, 장기수선계획의 주요 항목들에 대한 수선주기는 위치별, 공종별, 수선방법에 따라 다양하며 5년부터 30년까지의 기준을 두고 있습니다.

- 공동주택의 범위

공동주택 장기수선계획의 수립에 관한 사항은 의무관리대상 공동주택에 대해서만 적용하는 것이 아니며, 「공동주택관리법」 제29조 제1항에 따라 공동주택을 건설한 사업주체 또는 「주택법」 제66조 제1항 및 제2항에 따라 리모델링을 하는 자가 수립하여야 합니다.

 

그런데 공동주택관리법 상 의무관리대상 공동주택의 범위와 장기수선계획 수립대상 공동주택의 범위는 법에 명시해 놓은 것이 유사하나 일치하지는 않아서 헷갈릴 수 있는데요.

※ 장기수선계획 수립대상 및 의무관리대상 공동주택
장기수선계획 수립대상	의무관리대상
300세대 이상의 공동주택	300세대 이상의 공동주택
승강기가 설치된 동주택	150세대 이상으로서 승강기가 설치된 공동주택
중앙집중식 난방방식 또는 지역난방 방식의 공동주택	150세대 이상으로서 중앙집중식 난방방식 (지역난방 방식 포함)의 공동주택
「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 건축물	「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택외 의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 건축물 로서 주택이 150세대 이상인 공동주택

공동주택관리법 제29조 장기수선계획

먼저, 공동주택관리법에서 장기수선계획을 수립, 제출해야 하는 대상으로 공동주택관리법 제29조 제1항 각 호에서 규정하고 있으며, 사업주체는 그 공동주택의 공용 부분에 대한 장기수선계획을 수립하여 「주택법」 제49조에 따른 사용검사를 신청할 때에 사용검사권자에게 제출하도록 규정하고 있습니다.

장기수선계획을 수립해야 하는 공동주택은

1. 300세대 이상의 공동주택

2. 승강기가 설치된 공동주택

3. 중앙집중식 난방방식 또는 지역난방방식의 공동주택

4. 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 건축물

주택법 제49조 사용검사

한편, 「주택법」 제49조 제1항에 따르면 사업주체는 제15조에 따른 사업계획승인을 받아 시행하는 주택건설사업을 완료한 경우에는 시장·군수·구청장의 사용검사를 받아야 한다고 규정하고 있으며, 「주택법」 제15조 제1항에서 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자는 사업계획승인권자에게 사업계획승인을 받아야 한다고 규정하고 있습니다.

주택법 시행령 제27조 대통령령으로 정하는 호수

이에, 「주택법」 제15조 제1항에서 대통령령으로 정하는 호수에 대하여 「주택법 시행령」 제27조 제1항 제2호에서는 "대통령령으로 정하는 호수"란 공동주택의 경우 30세대(다만, 동 호 각 목의 어느 하나에 해당하는 공동주택을 건설하는 경우에는 50세대, 이하 같다)로 명시하고 있습니다.

 

따라서 공동주택관리법 제29조 제1항 제1호부터 3호까지의 경우에는 「주택법」 제15조에 따른 사업계획 승인을 받아 건설·공급하는 공동주택으로 30세대 이상, 단지형 연립주택 또는 단지형 다세대주택은 50세대 이상(주택법시행령 제27조 제1항 2 호)이 장기수선계획 수립대상이 되는 것입니다.

 

또한, 「건축법」 제22조에 따른 사용승인을 받는 제4호, 주상복합의 경우에도 「주택법」 제15조 제1항에 따른 호수 30세대 이상을 준용하여 장기수선계획의 수립대상이 됩니다.

 

참고) 장기수선계획 위반행위 과태료

1천만 원 이하의 과태료 위반행위

• 공동주택의 관리업무(장기수선충당금 적립현황)를 인계하지 아니한 경우
• 수립되거나 조정된 장기수선계획에 따라 주요 시설을 교체하거나 보수하지 아니한 경우
• 관리비·사용료와 장기수선충당금을 이 법에 따른 용도 외의 목적으로 사용한 경우

500만 원 이하의 과태료 위반행위

• 장기수선계획을 수립하지 아니하거나 검토하지 아니한 자 또는 장기수선계획에 대한 검토사항을 기록하고 보관하지 아니한 경우(차수에 따라 200, 300, 500만 원)
• 장기수선충당금을 적립하지 아니한 경우(200만 원)

마치며

오늘은 공동주택 장기수선계획의 역할과 수립대상인 공동주택의 범위에 대해 알아보았는데요. 장기수선계획의 내용이 너무 방대하여 헷갈리는 공동주택의 범위에 대해 알아보았습니다.

그리고 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토해야 하는데요.

여기서 "3년마다"란 정기조정 주기의 의미이며, "3년째 되는 해"가 아니라 "36개월마다"로 해석하여 무분별한 조정이 아닌 먼저 검토를 하고서 조정하라는 취지의 검토시작 시기가 아닌 검토 완료 시기를 의미합니다.

 

 

잔금날 반환금 확인하셔야 합니다: 장기수선충당금, 선수관리비